부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 6층 602호의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,670,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래라 가격이 크게 떨어져 보이지만, 이 사건에서 낙찰가 자체는 핵심이 아닙니다. 등기된 임차권자 한선미는 보증금 100,000,000원, 전입 2022.06.14, 확정일자 2022.05.23이며 배당요구까지 마쳤습니다. 현재 최저가에서 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 배당되므로 12,344,060원은 매수인이 인수합니다.

즉 현재 회차에서 실제로 부담하는 금액은 최저가 89,670,000원에 인수액 12,344,060원을 더한 102,014,060원입니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 62,768,999원에 인수액 38,760,843원이 붙어 총 101,529,842원, 4회 유찰 시에는 낙찰가 43,938,299원에 인수액 57,252,590원이 붙어 총 101,190,889원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 한선미의 미배당 보증금이 늘기 때문에, 실질취득 총액은 약 1억원 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

등기상 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원과 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 데이터상 말소기준은 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정으로 산정되어 있고, 이후 2026.04.24 수영세무서장의 압류와 한선미의 2024.06.14 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

하지만 등기가 소멸한다고 해서 한선미의 보증금 부족분까지 없어지는 것은 아닙니다. 한선미는 전입 2022.06.14, 확정일자 2022.05.23, 점유개시 2022.06.10이며 보증금 100,000,000원 전액을 대상으로 임차권등기와 배당요구를 했습니다. 현재 매각가 가정에서 배당받지 못하는 12,344,060원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 22명, 한선미 외 21명은 금액 미상

한선미 외 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 이 표의 “추가 인수 가능”은 금액 확정이 아니라 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 필요한 위험 표시입니다.

③ 현재 배당 — 한선미 보증금이 낙찰가를 사실상 붙잡는다

현재 최저가 89,670,000원에서 집행비용 2,014,060원을 먼저 빼면 한선미에게 87,655,940원이 돌아가고, 보증금 중 12,344,060원이 남습니다. 따라서 확정적으로 계산되는 현재 실질취득은 89,670,000원 + 12,344,060원 = 102,014,060원입니다. 한선미 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 가격이 내려가더라도 인수액이 늘어 실질부담은 약 1억원 수준에 머뭅니다.

④ 회차별 실질취득 구조

이 구조에서는 최저가 하락률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 한선미 한 명만 놓고 봐도 실질취득은 약 1억원에 고정되며, 조사된 21명의 미상 보증금이 추가로 확인될 경우 실제 총취득비용은 이보다 더 커질 수 있습니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸고 비싼지를 판단할 근거도 없습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수·위생·화재탐지·경보·승강기·주차·가스난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 195.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 단지 정보. 제이엠스카이는 2020.06.03 사용승인, 12세대이며 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한선미 보증금 인수. 현재 최저가 기준 미배당 12,344,060원은 매수인 인수로 계산됩니다. 입찰가가 내려가면 이 금액은 오히려 증가합니다.
• 21명 보증금 확인. 한선미 외 21명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구 내역을 대조해 추가 인수 여부를 확정해야 합니다.
• 점유관계 확인. 일부는 ‘전부’, 다수는 점유 부분이 미상입니다. 한 호실에 다수 전입자가 집계된 구조이므로 실제 점유자와 전입만 남은 사람을 구분해야 합니다.
• 업무시설 여부 확인. 본건은 오피스텔이며 감정 이용상태도 업무시설입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성·수요를 전제로 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 임대관계 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 실질취득 102,014,060원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “89,670,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 183,000,000원에서 89,670,000원까지 내려온 49% 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 숫자가 완전히 달라집니다. 한선미의 보증금 100,000,000원 중 12,344,060원이 현재 회차에서 매수인에게 넘어와 실질취득은 102,014,060원이 됩니다. 더 유찰돼도 실질취득은 101,529,842원, 101,190,889원으로 거의 변하지 않습니다.

그리고 이것도 한선미 한 명만 계산한 금액입니다. 실제 임차인은 22명이며 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 산정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 약 1억원의 실질취득이 시장가 대비 매력적인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 낮은 최저가보다 임차인 원본 확인이 먼저입니다. 21명의 보증금과 배당·대항력 관계가 정리되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.