부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 수영역 인근의 제이엠스카이 3층 302호입니다. 감정가 193,000,000원이 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 66,199,000원으로 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 임차보증금이 낙찰자에게 이전될 수 있는 구조입니다.
윤종진은 2020.08.19 전입·점유를 시작했고, 2020.07.29 확정일자를 갖추었으며, 2024.09.12 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 120,000,000원입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 66,199,000원에 낙찰될 때 64,607,418원이 배당되고 55,392,582원이 남아 매수인에게 인수되는 것으로 산정되었습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입·점유자들이 다수 나타납니다. 그 명단 전체가 302호의 독립된 임차인을 뜻하는지는 확인되지 않았으므로, 다른 호실의 점유 내역과 본건 권리를 구분하는 작업도 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 3층 302호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대·도시형 단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 우용길 |
| 소유권 이전 | 2020.06.29 (매매 원인 2020.06.16) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,199,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 문현새마을금고 |
| 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 임차권등기 | 윤종진 · 보증금 120,000,000원 |
| 인수 추정 | 55,392,582원 (현재 회차 배당 가정) |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
그러나 등기에는 2020.06.18 설정된 근저당권과 이후의 채권양도·근저당권 이전·근질권 설정도 나타납니다. 최초 근저당권에는 말소 표시가 있는 반면, 그 권리의 이전·담보 관련 후속 등기가 있어 최종 권리관계를 단순하게 확정하기 어렵습니다.
따라서 2024년 경매개시결정만을 말소기준으로 단정해서는 안 되며, 2020년 근저당권의 말소 효력과 후속 등기의 존속 여부를 원본 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다. 실제 말소기준과 임차권 순위에 따라 인수액 추정은 달라질 수 있습니다.
2020년 문현새마을금고와 대연6동새마을금고 명의로 설정된 근저당권의 채권최고액은 각각 1,200,000,000원, 900,000,000원입니다. 공동담보가 설정되어 있으므로 이를 302호만의 개별 채무나 매수인 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되었고, 느티나무제이차유한회사 명의의 근질권 관련 등기도 확인됩니다.
2026.04.24 수영세무서장이 처분청인 국 명의 압류도 있습니다. 경매로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 추가 점유자
등기 확인 임차인 — 윤종진
| 성명 | 윤종진 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.07.29 |
| 확정일자 | 2020.07.29 |
| 전입·점유개시 | 2020.08.19 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.09.12 (을구 2번) |
| 배당요구 | 확인 2024.09.12 |
| 대항력 | 인수 추정 선순위 관계 재확인 필요 |
| 우선변제 | 자료상 인정 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 현재 회차 인수 추정 | 55,392,582원 |
윤종진에게 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않습니다. 현재 배당 계산에서는 보증금 부족분이 그대로 매수인에게 남는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 그 판단은 앞서 설명한 말소기준권리의 정확한 확정이 전제되어야 합니다.
추가 전입·점유 및 배당요구 관련 명단
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노금영 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.06.05 | 없음 |
| 유지애 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.07.08 | 없음 |
| 권오동 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.07.23 | 없음 |
| 박신영 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.05.27 | 없음 |
| 허민영 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.05.24 | 없음 |
| 이진관 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고미미 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.06.13 | 없음 |
| 김한나 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 업무시설 이용 표기 | 없음 |
| 윤형수 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지은 | 2021.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 점유범위 전부 표기 | 없음 |
| 정서경 | 2022.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.07.22 | 없음 |
| 양진지 | 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.06.05 | 없음 |
| 김해인 | 2022.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지홍 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 요구 2024.05.28 · 점유범위 전부 표기 | 없음 |
| 나영재 | 2023.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.05.31 | 없음 |
| 이소영 | 2022.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한선미 | 2022.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.05.24 | 없음 |
| 김형준 | 2020.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 요구 2024.05.23 | 없음 |
위 명단은 등기된 윤종진 외의 전입·점유 관련 기록입니다. 보증금, 확정일자, 점유 호실이 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력과 우선변제를 확정하지 않았습니다. 승계란 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻하며, 명단상 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
반대로 다른 호실의 전입자 또는 중복 조사 내역으로 확인된다면 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 특히 점유범위가 '전부'로 표기된 박지은·강지홍과 등기 임차인 윤종진의 실제 점유관계는 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 6,619만원 낙찰의 착시
현재 회차의 최저매각가는 66,199,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 임차보증금 인수형 경매에서는 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
현재 배당 추정에 따르면 보증금 120,000,000원 중 64,607,418원이 배당되고, 나머지 55,392,582원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가에 인수액을 합산한 현재 시나리오의 실질취득 부담은 121,591,582원입니다.
이는 집행비용 추정 및 배당 계산을 포함한 결과로, 핵심적으로는 보증금 120,000,000원 수준에 실질취득 부담이 수렴하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인에게 돌아가는 배당이 줄면 인수액은 증가하므로, 최저가 하락만큼 실질취득 비용이 낮아지지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 66,199,000원 | 55,392,582원 | 121,591,582원 |
| 4회 유찰 시 | 46,339,300원 | 74,894,807원 | 121,234,107원 |
| 5회 유찰 시 | 32,437,509원 | 88,546,366원 | 120,983,875원 |
실질취득 합계는 각 회차의 매각가와 제공된 인수 추정액을 합산한 값입니다. 배당비용과 추정 방식에 따라 보증금 원금과 소폭 차이가 있습니다. 선순위 관계가 달라지거나 추가 임차인의 권리가 인정되는 경우에는 실제 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 1.2억의 적정성은 미확인
제이엠스카이는 2020.06.03 사용승인된 건물로 확인됩니다. 다만 본건 302호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다.
이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 66,199,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 120,000,000원입니다. 그 금액이 시장가격보다 낮다는 근거가 없는 만큼 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건은 이미 3회 유찰되었습니다. 반복 유찰은 가격 외에도 임차권리, 배당구조, 환금성 등을 복합적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,591,582원 |
| 1. 임차인 윤종진 (우선변제) | 120,000,000원 | 64,607,418원 |
| 2. 신청채권자 문현새마을금고 | 1,037,827,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 윤종진 보증금 미배당 | — | 55,392,582원 |
위 배당은 윤종진 임차보증금 우선배당을 가정한 추정치입니다. 보증금 미배당은 매각대금의 별도 배분 항목이 아니라 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 실제 임차인의 권리는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 배당 0원 역시 해당 추정 시나리오의 결과이며 확정 배당액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차 및 가스난방설비가 있습니다.
- 용도. 공동주택(다세대·도시형 단지형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성된 건물입니다. 본건 302호는 경매상 다세대로 분류됩니다.
- 도로. 남측 폭 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,640,000원/㎡, 토지면적 195.8㎡로 확인됩니다. 이는 건물 전체의 토지 관련 정보로서 302호의 개별 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 소규모 다세대 및 업무시설 혼합 건물의 특성을 고려해야 합니다. 본건과 직접 대응하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 실질취득액 대비 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2020.06.18 설정 근저당권의 말소 여부와 2024년 근저당권 이전·근질권 설정의 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다. 경매개시결정을 말소기준으로 바로 확정하면 안 됩니다.
- 윤종진 보증금 인수. 120,000,000원 보증금에 대한 배당요구, 대항력, 우선변제 순위와 매수인 인수 여부를 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 66,199,000원만을 투자원금으로 보지 말고 인수 추정 55,392,582원을 포함한 약 120,000,000원 수준을 우선 검토해야 합니다.
- 점유자 호실별 대조. 윤종진 외 21명의 관련 명단에 대해 302호 점유 여부와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다. 다른 호실의 권리를 잘못 합산해서도, 실제 권리를 누락해서도 안 됩니다.
- 임차권등기·명도. 윤종진 임차권등기와 실제 점유 상태를 대조하고, 잔존 보증금 지급 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현행 효력, 임대의무기간 및 경매 이후 필요한 행정 절차를 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 수영세무서의 압류와 당해세·우선징수 조세채권의 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 최초 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 다른 호실과의 담보·배당 관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 조사. 본건과 용도·전용면적이 일치하는 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 조사해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 점유 이전 비용, 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 기록을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,619만원이 매입원가는 아니다”
이 물건에서 가장 큰 함정은 감정가 대비 낮아진 최저매각가입니다. 3회 유찰로 최저가가 66,199,000원까지 하락했지만, 윤종진의 보증금 120,000,000원과 미배당 인수 추정액 55,392,582원을 고려하면 실질취득 부담은 약 1.2억원 수준으로 올라갑니다.
더구나 추가 점유 관련 명단의 실제 호실과 보증금이 불분명하고, 2020년 근저당권의 말소·이전 관계에 대한 확인도 필요합니다. 이 상태에서 권리가 깨끗하다거나 인수액이 최종 확정되었다고 평가할 수 없습니다.
실질취득 약 1.2억원이 최근 실거래 시세보다 낮다는 사실도 입증되지 않았습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수가 늘어나는 구조이므로, 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 권리확정 전 입찰 보류입니다. 매각물건명세서와 원본 등기로 말소기준·윤종진 보증금 인수·추가 점유자의 권리관계를 먼저 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득액을 실제 시장가격과 비교해야 합니다. 현재로서는 가격보다 권리 위험이 우선하는 D등급 고위험 물건으로 판단합니다.
