부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 193,000,000원, 현재 최저가는 94,570,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면상으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 등기된 임차권자 윤종진은 2020.07.29 확정일자를 받고 2020.08.19 전입·점유를 시작했으며 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 최저가 가정 배당에서는 그중 92,467,740원만 배당되고, 27,532,260원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가 94,570,000원만 보는 것은 잘못입니다. 낙찰가와 확인된 인수액을 합치면 122,102,260원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 추가로 낮아질수록 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 인수액은 55,392,583원, 4회 유찰 시에는 74,894,808원으로 오히려 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 3층302호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 청구액 | 1,037,827,470원 |
| 말소기준 표시 | 2024.05.14 임의경매개시결정 · 문현새마을금고 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) |
| 공시지가 | 2,640,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2020.06.18 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 두 설정등기는 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있으며, 2026.04.24 수영세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 확정 인수 1건 + 금액 미상 다수
임차인 기록은 총 22명입니다. 이 가운데 윤종진은 302호 건물 전부에 관한 주택임차권등기까지 존재하고, 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인됩니다. 반면 나머지 전입·점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 말소기준 표시일보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금영 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.06.05 | 없음 |
| 유지애 | 미상 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.07.08 | 없음 |
| 권오동 | 미상 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.07.23 | 없음 |
| 박신영 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 미상 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.27 | 없음 |
| 허민영 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.24 | 없음 |
| 이진관 | 미상 | 2020.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고미미 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.06.13 | 없음 |
| 김한나 | 미상 · 업무시설 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤형수 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지은 | 전부 | 2021.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정서경 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.07.22 | 없음 |
| 양진지 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.06.05 | 없음 |
| 김해인 | 미상 | 2022.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지홍 | 전부 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.28 | 없음 |
| 나영재 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.31 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한선미 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.24 | 없음 |
| 김형준 | 미상 | 2020.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.05.23 | 없음 |
| 윤종진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.19 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정 2020.07.29 · 배당요구 2024.09.12 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 윤종진 보증금 | 120,000,000원 | 92,467,740원 |
| 매수인 인수 · 윤종진 미배당 | 27,532,260원 | 27,532,260원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 94,570,000원이 집행비용 2,102,260원과 윤종진 보증금 배당 92,467,740원으로 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤종진 외 보증금 미상 전입·점유자에 대한 추가 인수액도 포함되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 27,532,260원 | 122,102,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 55,392,583원 | 121,591,582원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,339,299원 | 74,894,808원 | 121,234,107원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 94,570,000원에서 66,198,999원, 46,339,299원으로 크게 내려가지만, 윤종진의 미배당 보증금이 각각 27,532,260원, 55,392,583원, 74,894,808원으로 증가합니다. 그 결과 확인분 실질취득액은 122,102,260원 → 121,591,582원 → 121,234,107원으로만 움직입니다. 즉 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태에서도 제이엠스카이 일부 호실은 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 구분됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다.
- 물적 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤종진 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 27,532,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 미상 전입·점유자 전수 확인. 윤종진 외 다수 인원의 보증금·확정일자·실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- ‘대항력 가능·미상’ 구분. 보증금과 확정일자가 없는 점유자는 대항력 있다고 단정하지 말고, 추가 확인 전까지 인수 가능성을 보수적으로 열어둬야 합니다.
- 배당요구 여부 점검. 여러 전입·점유자가 배당요구를 접수했지만, 우선변제권 성립 여부는 확정일자와 보증금 등 추가 자료가 있어야 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리변동 원본 대조. 2020.06.18 설정된 공동담보 근저당, 2024.08.22 확정채권양도·근질권 설정 등 후속 권리변동을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 최저가 94,570,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 윤종진의 120,000,000원 보증금 때문에 현재 회차에서도 매수인이 27,532,260원을 인수하며, 확인분 실질취득은 122,102,260원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 실질취득은 121,000,000원대 부근에 머뭅니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 윤종진 외 전입·점유자 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 금액으로 닫을 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 이하라 싸다”는 접근이 가장 위험한 유형입니다. 입찰 전 해야 할 일은 가격 흥정이 아니라 각 점유자의 보증금·확정일자·점유부분을 하나씩 확정해 최종 인수총액을 닫는 것입니다. 현재 상태에서는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 훨씬 큽니다.
