부산지방법원 2024타경104968. 수영역 인근 제이엠스카이 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 91,140,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차보증금 인수입니다. 김한나는 2022.10.11. 주민등록과 확정일자를 갖추고 보증금 120,000,000원의 임차권을 신고했으며, 현재 회차 배당 계산상 89,099,480원을 배당받고 남는 30,900,520원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

더 큰 문제는 김한나만이 아닙니다. 현황조사와 배당요구 기록에는 여러 명의 전입자가 확인되며, 상당수는 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 이런 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 말소기준보다 앞선 전입이 확인되는 만큼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득액 122,040,520원은 상한이 아니라 최소 확인분에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차관계가 핵심

이 사건 권리기준상 2024.05.14. 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2024.10.28. 등기된 김한나의 주택임차권과 2026.04.24. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김한나는 임차권등기 자체보다 앞선 2022.10.11. 주민등록·확정일자를 갖고 있고, 배당 계산에서도 부족분 30,900,520원을 매수인이 부담하는 것으로 산정됩니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 인수 외에 ‘미상’이 많다

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 조사·신고된 임차·점유 관련 명의는 23명이며, 김한나는 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 그 외 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 이 사건에서도 확인된 김한나 보증금만 기준으로 보면 최저가가 낮아져도 매수인의 총부담은 약 120,000,000원 수준에 묶이는 구조가 나타납니다.

위 실질취득액은 각 회차 매각가와 김한나 보증금 미배당 인수액을 합산한 확인분입니다. 다른 임차·점유자의 보증금이 확정되면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)

현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 김한나 보증금 배당에 사용되고, 보증금 부족분 30,900,520원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가가 싸다고 판단할 근거는 없다

이 물건과 직접 비교할 수 있는 유효 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 91,140,000원을 시장가격과 비교해 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 특히 이 사건에서는 시세 비교 이전에 실질취득액과 추가 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용되는 제이엠스카이 601호입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김한나 인수액. 현재 회차 기준 30,900,520원이 배당 후 남는 것으로 계산됩니다. 낙찰가와 별개로 실질취득액에 반드시 더해야 합니다.
• 미상 임차·점유자. 보증금과 확정일자가 명확하지 않은 선순위 전입자가 다수 존재합니다. 각 명의의 실제 점유관계·임대차계약·보증금·배당요구를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 불명확한 점유자는 대항력 있음으로 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 계산해야 합니다.
• 근저당 순위 확인. 2020.06.18. 설정된 근저당과 2024.08.22. 권리이전·근질권 설정, 2024.05.14. 말소기준 산정의 관계를 등기 원문에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하지 마십시오. 이 사건은 낙찰가보다 총 인수액 확정이 우선입니다.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 김한나 배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액을 먼저 확정할 사건”

이 물건은 감정가 186,000,000원에서 91,140,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 확인된 김한나의 미배당 보증금 30,900,520원을 더하면 실질취득액은 이미 122,040,520원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 김한나의 미배당액이 커지기 때문에 확인분 총부담은 약 120,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

여기에 더 중요한 것은 김한나 외 다수의 선순위 전입 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 분명하지 않은 명의는 대항력을 확정할 수 없지만, 그렇다고 인수 위험을 0원으로 볼 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 모든 임차관계를 확인해 최악의 인수액을 먼저 계산한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 고위험형입니다.