부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 7층 703호, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 우용길이고, 등기상 2020.06.29 소유권이 이전됐습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준 판정은 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 시점부터 전입한 사람이 다수 존재한다는 점입니다.

특히 강지홍은 703호 전부에 대해 임차보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.06.27, 전입일 2022.07.26이 확인되고 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 90,650,000원을 기준으로 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 우선변제되고, 남는 31,381,700원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 강지홍만 놓고 보아도 실질취득 총액은 사실상 120,000,000원 수준에 고정되는 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 더 중요하다

2020.06.18 설정된 문현새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.05.14 문현새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 2026.04.24 수영세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.

강지홍의 주택임차권등기는 2024.08.08 접수돼 등기 자체는 말소기준 이후지만, 전입일은 2022.07.26이고 확정일자는 2022.06.27입니다. 따라서 등기 순서만 보고 “후순위라 끝난다”고 처리할 수 없습니다. 현재 배당가정에서도 보증금 120,000,000원 중 31,381,700원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 22명, 그중 21명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 아래 이름들은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 조사된 사람들입니다. 강지홍을 제외한 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%라는 숫자의 함정

감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 부담하는 구조에서는 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 연결되지 않습니다.

즉 최저가가 90,650,000원에서 63,454,999원, 다시 44,418,499원으로 내려가더라도 강지홍의 미배당 인수액은 31,381,700원에서 58,087,191원, 76,781,034원으로 커집니다. 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 사건이 아닙니다.

또한 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 근거가 확인되지 않아 현재 실질취득가가 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 제이엠스카이의 참고 면적 26.72㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 판단 기준으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

현재 회차에서 강지홍 보증금 부족분 31,381,700원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 별도 인수액도 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하입니다. 토지면적은 195.8㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강지홍 미배당액 재계산. 현재 회차에서는 31,381,700원 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 달라지면 인수액도 달라집니다.
• 나머지 21명 보증금 확인. 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분입니다. 개별 임대차계약과 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 점유범위 확인. 강지홍은 703호 전부, 박지은은 전부로 조사됐고 나머지는 대부분 점유 부분이 미상입니다. 동일 호에 대한 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구가 확인된 사람과 확인되지 않은 사람이 섞여 있습니다. 배당요구만으로 대항력·인수 여부를 일괄 판단하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 본건과 면적·용도가 일치하는 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 종기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “누가 얼마를 인수하느냐”

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 185,000,000원, 최저가 90,650,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석을 거치면 모습이 완전히 달라집니다. 강지홍 한 명만으로도 현재 회차의 확인 가능한 실질취득가는 122,031,700원이고, 유찰이 더 진행돼도 그의 보증금 미배당분이 커져 총 취득부담은 약 120,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

더 큰 문제는 강지홍 외 21명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 이들의 전입은 모두 2024.05.14 말소기준보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 인수액 31,381,700원은 최종 인수액이 아니라 확인된 최소 위험으로 봐야 합니다. 실거래 비교 근거도 부족해 “49%니까 싸다”는 결론 역시 낼 수 없습니다. 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.