부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 5층 502호로, 매각물건명세서상 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 감정가는 193,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,570,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 등기된 임차권자 양진지는 보증금 120,000,000원, 전입 2020.07.24, 확정일자 2020.07.09, 배당요구가 확인되고, 현재 배당가정에서는 92,467,740원만 배당되어 27,532,260원이 매수인 인수로 남습니다.

따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 94,570,000원이 아니라, 확인된 인수액까지 합친 약 122,102,260원을 먼저 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가면 양진지에게 배당되지 못하는 금액이 커지므로 총 부담이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 여기에 양진지 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 실질취득액이 추가로 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심

이 사건에서 산정된 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 2020.06.18 설정된 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.08.16 양진지의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.04.24 국의 압류는 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 22명, 보증금 미상 21명

보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없습니다. 따라서 위 명단은 실제 임차인 22명입니다. 양진지를 제외한 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 총액을 합산할 수 없고, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 특히 배당요구가 확인된 경우라도 보증금·확정일자가 미상인 만큼 우선변제권 및 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 94,570,000원짜리 물건으로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 94,570,000원입니다. 그러나 양진지의 보증금 120,000,000원 중 집행비용 2,102,260원을 제외한 매각대금에서 92,467,740원이 배당되고, 27,532,260원이 미배당으로 남습니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 따라서 약 122,102,260원입니다.

실거래 자료는 확인되지 않았으므로 이 실질취득액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격비교 이전에 미상 임차인의 보증금·점유·확정일자 확인이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)

현재 배당가정은 양진지 보증금 우선변제를 반영한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 실제 권리관계에 따라 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 양진지 인수액 확인. 현재 가정에서 27,532,260원 미배당·인수입니다. 최저가와 반드시 합산해 실질취득을 계산해야 합니다.
• 21명 미상임차인 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 전부 점유 주장 확인. 박지은과 강지홍은 점유 부분이 ‘전부’로 기재되어 있고, 양진지는 ‘건물전부’ 임차권등기가 있습니다. 동일 호수의 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 양진지 보증금 인수 때문에 실질부담은 같은 비율로 떨어지지 않습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 인수 55,392,583원, 4회 유찰 시 인수 74,894,808원으로 커집니다. 낙찰가 하락만 보고 접근하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류에서 각 점유자의 보증금과 확정일자, 대항요건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”

이 사건의 핵심은 감정가 193,000,000원이 94,570,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 양진지의 보증금 120,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 확인 가능한 실질취득은 이미 약 122,102,260원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분 상당 부분이 미배당 보증금 인수 증가로 바뀝니다.

게다가 실제 임차인은 22명이고, 그중 21명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력이 확정됐다고 단정해서도 안 되지만, 반대로 인수위험이 없다고 보기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없는 고위험형입니다. 먼저 모든 임차인의 보증금·점유·확정일자와 배당관계를 확정한 뒤, 그 최종 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.