부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 5층 502호의 임의경매 사건입니다. 현재 소유자는 우용길이고, 경매개시결정의 채권자는 문현새마을금고입니다. 감정가 193,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 66,199,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 상당한 가격 하락이지만, 이 물건에서는 임차보증금 120,000,000원의 배당과 매수인 인수 가능성을 먼저 따져야 합니다.

특히 2024년 8월 16일 등기된 양진지의 주택임차권은 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자 및 보증금이 기재되어 있습니다. 예상배당에서는 해당 임차인에게 매각대금의 대부분이 배당되고 잔여 보증금이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 다만 2020년 설정된 근저당권의 말소·이전 이력이 함께 존재하므로, 임차권의 실제 우선순위와 매각 후 보증금 인수 여부는 등기원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 선후관계가 핵심

경매개시결정은 2024.05.14 접수된 문현새마을금고의 임의경매입니다. 권리분석상 이 경매개시결정이 말소기준으로 선정되어 있으나, 등기에는 그보다 앞선 2020.06.18 근저당권 설정 이력이 존재합니다. 문현새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원으로 기록된 근저당권입니다.

해당 원근저당권들은 말소된 것으로 분류되어 있지만, 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 기재되어 있습니다. 따라서 원근저당권의 실제 말소 경위, 이전등기의 효력, 공동담보 관계, 경매의 말소기준권리를 확정하지 않고 임차보증금 전액의 인수를 단정하면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 120,000,000원과 추가 확인 대상

등기부에는 양진지의 주택임차권이 확인됩니다. 보증금은 120,000,000원이고, 임대차계약일은 2020.07.08, 확정일자는 2020.07.09, 전입일은 2020.07.24, 점유개시일은 2020.07.25입니다. 임차권등기는 2024.08.16 접수되었습니다.

이 밖에 현황조사 및 문건접수에 21명의 추가 성명이 나타납니다. 그러나 각자의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 대부분 점유 부분도 미상입니다. 동일 건물에 여러 호실이 존재하는 만큼, 이들을 모두 502호의 실제 임차인 21명으로 확정할 수는 없습니다. 등기로 특정되는 임차인은 양진지 1명이며, 추가 21명은 해당 호실과의 관련성부터 확인해야 할 조사 대상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다.

배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정판단이 아닙니다. 추가 성명들은 해당 호실의 실제 점유 및 임대차계약 관계가 확인되지 않았으므로 보증금을 합산하지 않습니다. 전입일만으로 대항력의 성립이나 매수인 인수를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)

이 예상배당은 양진지에게 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 우선 배당하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 및 근저당권의 실제 우선순위는 반영되지 않았으며, 미배당분의 매수인 인수는 별도의 대항력 판단이 성립하는 경우에 한합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

표면 최저가는 66,199,000원에서 46,339,300원, 다시 32,437,509원까지 내려가지만, 같은 배당·인수 전제를 유지하면 실질취득액은 각각 121,591,582원, 121,234,107원, 120,983,875원으로 큰 차이가 없습니다. 이는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 경우 나타나는 전형적인 가격 고정 효과입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔과 도시형 다세대가 혼재한 건물이라는 점, 소규모 공동주택의 거래특성, 임차권 관련 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 이 통계만으로 본건의 정상 매매가격이나 낙찰 적정성을 판단할 수는 없습니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 이후 등록 및 임대차 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 권리 확인 전 가격 판단 금지

• 말소기준권리 재확인. 2020.06.18 설정된 문현새마을금고·대연6동새마을금고의 원근저당권과 2024년 권리이전·근질권 설정의 법률관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
• 양진지의 대항력 확인. 확정일자, 전입일, 점유개시일, 최초 선순위 근저당권 및 임차권등기와의 관계를 검토해야 합니다. 예상배당표의 인수 추정금액을 확정채무로 간주해서는 안 됩니다.
• 502호 실제 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 추가 21명의 성명이 본 호실에 대응하는지, 다른 호실의 임차관계가 혼재된 것인지 확인해야 합니다. 주민등록·임대차계약서·현황조사·매각물건명세서를 호실별로 대조해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구 확인. 추가 점유자로 확인되는 사람의 보증금, 확정일자, 대항력, 우선변제권, 배당요구 종기 및 배당요구 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 인수가 성립하는 경우 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 약 120,000,000원 수준에서 유지될 수 있습니다. 단순한 유찰률이 아니라 실제 부담할 총액으로 판단해야 합니다.
• 시세 재검증. 제이엠스카이 502호와 동일한 용도·면적의 최근 실거래와 현재 매물가격을 비교해야 합니다. 다른 용도인 오피스텔 거래가격을 그대로 다세대 시세로 사용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 세금·관리비. 2026.04.24 수영세무서장의 압류와 관련한 조세채권의 배당순위 및 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 가능성도 점검해야 합니다.
• 명도 및 임대 관련 의무. 점유자에 대한 인도·명도 가능성, 민간임대주택 등록관계 및 임차권 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 매각 전 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,619만원짜리 물건”으로 접근하면 위험하다

이 물건은 감정가 193,000,000원에서 최저매각가 66,199,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 보증금 120,000,000원의 임차권이 있고, 현재 배당 시나리오에서는 55,392,582원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 이 조건이 성립하면 실질취득액은 121,591,582원입니다. 추가로 유찰되어도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 총취득부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

더 중요한 문제는 그 인수 구조 자체가 아직 확정되지 않았다는 사실입니다. 2020년 근저당권과 임차권의 선후관계, 근저당권 말소·이전 이력, 추가 점유자들의 실제 호실 대응 여부를 확인해야 합니다. 확인 과정에서 우선순위나 실제 임차관계가 달라지면 예상배당과 인수액도 달라질 수 있습니다.

종합 판단: D등급(32점), 입찰 보류. 가격 할인폭은 크지만 이를 곧바로 투자 메리트로 평가할 수 없고, 실질취득액 대비 객관적인 최근 거래가격도 확인되지 않았습니다. 원본 권리 검증과 실제 점유관계 확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가보다 미확정 인수위험을 우선 관리해야 하는 사건입니다.