부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 수영역 인근의 제이엠스카이 5층 503호입니다. 이 건물은 업무시설인 오피스텔과 공동주택이 섞여 있는 건물이며, 해당 경매물건은 공동주택(다세대·도시형 단지형)으로 분류됩니다. 감정가가 1억9,100만원인데 최저가가 6,551만원 수준이니 겉으로는 상당한 할인으로 보입니다. 그러나 가장 중요한 사실은 등기된 임차보증금 1억2,000만원입니다.
임차권자 김다슬은 2020.09.02 확정일자를 받았고, 2020.09.14 점유를 시작했으며 2020.09.15 주민등록을 마쳤습니다. 임차권등기는 2024.01.09 접수되었습니다. 제시된 권리판정에서는 2024.05.14 경매개시결정을 말소기준으로 보며, 이보다 앞선 임차권은 매수인에게 미배당 보증금 인수 위험이 있는 권리로 처리됩니다.
현재 회차의 예상배당은 임차인에게 63,933,766원을 지급하고, 남은 56,066,234원을 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 즉, 65,513,000원에 낙찰받는다고 해서 65,513,000원만으로 취득하는 물건이 아닙니다. 더구나 다른 전입 명의들의 정확한 점유 호실과 계약관계도 명확히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 5층 503호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대·도시형 단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 503호 |
| 건물 특징 | 오피스텔·다세대 복합 건물, 승강기·주차설비·가스난방설비 등 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,513,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 문현새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차권등기 | 김다슬 · 보증금 120,000,000원 · 주택 전부 |
| 예상 인수액 | 56,066,234원 (현재 회차·김다슬 기준) |
| 민간임대주택 등록 | 2020.05.29 등록, 2022.12.07 관련 등기 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 등장한 임차권
말소기준 검토. 제시된 권리판정은 2024.05.14 접수된 문현새마을금고의 임의경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있습니다. 2026.04.24 수영세무서장의 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸할 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건은 2020.06.18 설정된 선순위 공동담보 근저당권의 말소 표시와 2024.08.22 근저당권 이전·근질권 설정 이력이 함께 나타납니다. 등기상 말소된 원권리와 그 후속 이력의 법적 상태를 대조하지 않고 경매개시결정이 실제 말소기준이라고 확정해서는 안 됩니다.
2020년 근저당권에는 문현새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원과 대연6동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원이 기록되어 있습니다. 둘 다 공동담보 이력이 있고, 각각의 후속 권리이전과 근질권 설정도 확인됩니다. 이 금액은 개별 503호가 전부 부담할 확정채무액이 아니며, 단순 합산해 매수인 인수액으로 계산해서도 안 됩니다. 등기부 말소사항과 공동담보·권리이전 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확정된 인수와 추가 확인 대상
등기부와 매각물건명세서에서 503호의 주택 전부에 관한 임차권자 김다슬이 확인됩니다. 이와 별도로 현황조사 및 문건접수에는 22명의 전입·점유 관련 명의가 더 나타납니다. 다만 이들 모두가 503호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 제이엠스카이는 여러 호실이 함께 조사된 건물이므로, 각 명의의 점유 호실과 임대차관계를 구분하는 절차가 반드시 필요합니다.
| 성명 | 관련 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김다슬 | 503호 주택 전부 임차권등기 |
2020.09.15 2020.09.02 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 미배당 인수 추정 |
| 노금영 | 호실 미확정 | 2022.07.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.06.05 |
| 유지애 | 호실 미확정 | 2022.08.23 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.07.08 |
| 권오동 | 호실 미확정 | 2022.11.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.07.23 |
| 박신영 | 호실 미확정 | 2023.03.24 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 박지우 | 호실 미확정 | 2022.08.02 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 황희지 | 호실 미확정 | 2023.07.11 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.27 |
| 허민영 | 호실 미확정 | 2020.10.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.24 |
| 이진관 | 호실 미확정 | 2020.07.06 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 고미미 | 호실 미확정 | 2022.10.31 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.06.13 |
| 김한나 | 호실 미확정 업무시설 관련 |
2022.10.11 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 윤형수 | 호실 미확정 | 2023.03.24 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 박지은 | 전부 기재 호실 미확정 |
2021.08.19 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 정서경 | 호실 미확정 | 2022.12.06 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.07.22 |
| 윤종진 | 호실 미확정 | 2020.08.19 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 양진지 | 호실 미확정 | 2020.07.24 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.06.05 |
| 김해인 | 호실 미확정 | 2022.07.07 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 강지홍 | 전부 기재 호실 미확정 |
2022.07.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.28 |
| 나영재 | 호실 미확정 | 2023.03.17 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.31 |
| 이소영 | 호실 미확정 | 2022.08.09 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 한선미 | 호실 미확정 | 2022.06.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.24 |
| 김형준 | 호실 미확정 | 2020.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 |
| 최재혁 | 호실 미확정 | 2023.04.25 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.05.23 |
대항력은 주민등록 시점만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차관계, 임차 목적물 및 다른 선순위 권리와의 관계를 종합해 판단해야 합니다. 확정일자·보증금 미상인 명의는 우선변제나 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 낙찰가와 실질취득 — 유찰돼도 부담이 거의 그대로
이 사건은 감정가 대비 최저가가 낮다는 점만 보면 안 됩니다. 김다슬의 대항력 있는 임차보증금이 낙찰대금보다 크고, 배당으로 충당하지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다. 낙찰가가 하락하면 배당 가능액도 줄어들고, 반대로 인수할 보증금은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
65,513,000원 | 56,066,234원 | 121,579,234원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
45,859,100원 | 75,366,364원 | 121,225,464원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
32,101,369원 | 88,876,456원 | 120,977,825원 |
보증금 120,000,000원과 실질취득 약 121,000,000원의 관계가 이 물건의 핵심입니다. 회차별로 입찰가격이 크게 떨어져도 배당 후 보증금 부족액이 커지므로, 총취득 부담은 보증금 수준에 집행비용 등을 더한 범위에서 움직입니다. 위 계산에는 추가 점유자 관련 부담, 취득 관련 세금, 명도비용 및 기타 비용이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,579,234원 |
| 1. 임차인 김다슬 보증금 우선변제 |
120,000,000원 | 63,933,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표와 차트는 주어진 예상배당 시나리오에 따른 계산입니다. 선순위 근저당권의 말소 상태, 압류 관련 세금, 임차인 최우선변제와 실제 배당순위는 확정 배당표와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 등 제반 교통사정을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 치장석붙임 및 페인팅 마감, 내부는 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 승강기와 주차설비, 급·배수설비 및 가스난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 복합 용도. 제이엠스카이에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 함께 있습니다. 503호는 다세대주택으로 분석해야 하며 오피스텔의 거래사례를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 남측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 공부 및 위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이며 복합용도 건물에 해당합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 그러나 503호의 적정 시세와 재매각 가능 가격은 별도 거래사례를 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다슬 임차권의 승계금액. 보증금 120,000,000원과 현재 회차 예상 미배당액 56,066,234원이 실제 매각물건명세서상 인수 범위와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 담보권 원본 대조. 2020.06.18 설정된 공동담보 근저당권의 말소 여부와 2024.08.22 근저당권 이전·근질권 설정의 효력을 확인해야 합니다. 특히 2024.05.14 경매개시결정을 말소기준으로 삼은 판정이 실제 등기상 권리순위와 일치하는지 재검토해야 합니다.
- 임차인 실제 점유 확인. 김다슬의 임차권등기와 현재 점유 상태를 대조하고, 명도 및 보증금 반환이 어떤 조건에서 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 추가 전입 명의 구분. 호실 귀속이 불확실한 22명의 전입·점유 정보를 503호와 다른 호실로 나누어 검증해야 합니다. 동일 건물의 다른 호실 임차인을 503호 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 확인. 실제 503호에 관계된 추가 점유자가 있다면 계약서, 보증금, 확정일자, 주민등록 및 점유개시일을 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 별도 판단 사항입니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 4회 유찰 가정의 실질취득 121,225,464원, 5회 유찰 가정의 실질취득 120,977,825원과 비교해야 합니다. 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 보증금 인수가 증가합니다.
- 시세 검증. 동일 다세대 용도, 실제 전용면적, 층, 건물 상태에 맞는 실거래가격을 확인해야 합니다. 실질취득 121,579,234원을 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록과 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 관련 의무와 말소 요건을 확인해야 합니다.
- 압류·미납 비용. 수영세무서장 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항전부증명서를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,551만원 낙찰”과 “6,551만원 취득”은 다르다
부산 제이엠스카이 503호는 감정가 191,000,000원에서 최저가 65,513,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 그 숫자를 곧바로 매수가격의 매력으로 해석하면 안 됩니다. 김다슬의 보증금 120,000,000원이 존재하고, 예상배당 후 남는 56,066,234원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 121,579,234원입니다. 앞으로 유찰이 더 진행되더라도 미배당 보증금이 늘어나므로 취득부담은 약 1.2억원 수준에서 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 최저가만 보면 할인 폭이 크지만, 실질취득 기준으로는 전혀 다른 물건입니다.
더 중요한 것은 확정된 김다슬의 임차권 외에도 호실 귀속을 확인해야 하는 다수의 전입 명의가 있고, 선순위 공동담보 근저당권의 말소·이전 이력도 복잡하다는 사실입니다. 추가 인수나 배당순위 변경 가능성까지 해소하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 현재 거래사례만으로 1.21억원이 적정 시세보다 낮다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 신중한 입찰 보류 및 권리관계 우선 검증입니다. 이 물건의 관건은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라 얼마의 임차보증금과 어떤 점유·권리관계를 실제로 떠안게 되는지를 정확히 확정하는 것입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 임차권, 공동담보권, 추가 점유자, 실거래 시세를 먼저 확인해야 합니다.
