부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 5층 503호 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 191,000,000원이 두 차례 유찰돼 93,590,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다. 김다슬은 임대차계약일 2020.09.02, 점유개시 2020.09.14, 주민등록 2020.09.15, 확정일자 2020.09.02이고 2024.01.09 주택 전부에 관해 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

본 건에서 잡힌 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 김다슬의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 배당요구도 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 배당재원이 보증금보다 작아 미배당 보증금이 그대로 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김다슬 미배당 보증금은 인수

2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정으로 잡히며, 2026.04.24 국의 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 확정권리와 미상 위험을 분리

아래 표는 사건에 확인되는 실제 임차인 23명입니다. 김다슬은 503호 주택 전부에 관한 임차권등기와 보증금·전입·확정일자가 구체적으로 확인됩니다. 그 외 임차인은 전입일은 있으나 보증금·확정일자가 미상인 경우가 대부분이므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 미상으로 보수적으로 표시합니다.

김다슬의 승계액은 현재 최저매각가 93,590,000원을 전제로 한 예상배당 기준입니다. 다른 임차인의 503호 귀속, 보증금, 확정일자와 배당순위가 확인되면 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당과 회차별 실질부담 (현재 매각가 93,590,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금 93,590,000원이 집행비용과 김다슬 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 김다슬의 남은 보증금 28,494,620원이 매수인에게 넘어가므로, 최저가만 보면 안 되고 93,590,000원 + 28,494,620원 = 122,084,620원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기·주차·가스난방·급배수·위생· 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하입니다. 토지면적은 195.8㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 경매 흐름. 제이엠스카이 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 물건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 기준 93,590,000원에 김다슬 미배당 28,494,620원을 더한 122,084,620원이 첫 번째 자금 기준입니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 각각 56,066,235원·75,366,365원으로 커집니다.
• 503호와 사건 전체 임차인 대조. 감정평가 대상이 총 23개호인 사건이므로, 사건 전체 임차인 23명을 503호 한 호의 임차인으로 단정하지 말고 호수별 현황조사·명세서를 맞춰야 합니다.
• 김다슬 권리는 확정적으로 반영. 503호 주택 전부, 보증금 120,000,000원, 전입 2020.09.15, 확정일자 2020.09.02, 임차권등기 2024.01.09를 배당과 인수 계산에 반영해야 합니다.
• 미상 점유자는 보수적으로. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 말고 대항력 가능·우선변제 미상·승계 미상 상태로 원문을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 매각물건명세서 및 등기 원문에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액과 김다슬 미배당액은 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “120,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다

이 물건을 93,590,000원짜리 다세대로 보면 분석이 틀어집니다. 김다슬의 보증금 120,000,000원이 최저매각가를 초과하고, 현재 예상배당에서 28,494,620원이 남아 매수인에게 승계되기 때문입니다. 그 결과 현재 실질부담은 122,084,620원입니다.

더 유찰된다고 해결되지도 않습니다. 3회 유찰 시 낙찰가는 65,512,999원으로 내려가지만 인수액은 56,066,235원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 낙찰가 45,859,099원에 인수액 75,366,365원이 붙습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 인수형 경매의 전형적인 특성대로, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

여기에 감정평가 대상이 총 23개호인 사건이고 실제 임차인도 23명이라 호수별 임차관계를 정확히 분리하는 작업이 선행돼야 합니다. 503호에 관해서는 김다슬 임차권이 명확하지만, 나머지 점유자는 보증금·확정일자 및 해당 호수 귀속을 확인하기 전까지 인수위험을 닫아서는 안 됩니다. 최저가 할인율은 매력지표가 아니며, 권리와 실제 승계금액을 확정한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있는 사건입니다.