부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 9층 902호 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,670,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 절반 이하의 가격이지만, 이 물건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차관계가 훨씬 중요합니다. 조사상 임차인은 22명이고, 그중 최재혁은 전입 2023.04.25., 임차보증금 120,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다.

배당가정에서는 최재혁이 대항력 有 · 우선변제권 無로 분류되어 보증금 120,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 89,670,000원과 합치면 알려진 실질취득액만 209,670,000원입니다. 이는 감정가 183,000,000원보다 26,670,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차관계가 핵심

등기 흐름상 2020.06.18. 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 분석상 말소기준은 2024.05.14. 임의경매개시결정입니다. 문제는 조사된 임차인의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사상 22명, 추가 인수액이 가장 큰 변수

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

현재 최저매각가 89,670,000원은 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 하지만 최재혁 보증금 120,000,000원을 전액 인수하는 배당가정을 적용하면 현재 회차의 알려진 실질취득액은 209,670,000원입니다. 감정가보다 26,670,000원 높은 수준이므로 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.

위 실질취득액은 최재혁의 120,000,000원 인수만 반영한 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인의 인수액이 발생하면 실제 부담은 더 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

배당가정상 최재혁 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 120,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 1,037,827,470원이며 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당 0원, 청구 미충족으로 표시됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 2022.12.07. 민간임대주택등기도 존재합니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며, 토지는 평탄한 세장형으로 남측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 2,640,000원/㎡, 토지면적 195.8㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 경매 이력. 제이엠스카이 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최재혁 120,000,000원 인수 확인. 전입 2023.04.25., 임차보증금 120,000,000원, 확정일자 2023.03.23., 건물 전부 임차권등기 내용과 배당가정을 원문 대조해야 합니다.
• 나머지 21명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 추가 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 구분. 배당요구를 한 임차인과 하지 않은 임차인이 섞여 있으므로 각 임차인의 점유·전입·확정일자·계약관계를 개별 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 현재 최저가 89,670,000원이 아니라 알려진 실질취득 209,670,000원 이상을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택 등록등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 물건은 업무시설(오피스텔)이며, 건물 내에는 오피스텔과 공동주택(다세대-도시형:단지형)이 함께 존재합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당관계 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “120,000,000원+ 인수”가 먼저다

이 물건은 감정가 183,000,000원에서 89,670,000원까지 내려와 숫자만 보면 상당히 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 확인된 최재혁 보증금 120,000,000원을 전액 인수하면 현재 회차의 알려진 실질취득은 209,670,000원으로 감정가를 넘어섭니다.

더 큰 문제는 나머지 21명입니다. 이들은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 낙찰가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 모든 임차인의 보증금과 인수액을 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능한 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.