부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 2층 201호는 공동주택 중 다세대주택(도시형생활주택·단지형)으로 표시된 물건입니다. 소유자는 우용길이며, 문현새마을금고의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,037,827,470원입니다. 이 건물에는 공동담보 근저당권과 채권양도·근질권 설정 등 복잡한 권리 이력이 존재합니다.

핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 돈입니다. 허민영의 임차보증금은 120,000,000원이고, 예상배당표상 현재 최저가에서 61,575,984원이 배당됩니다. 나머지 58,424,016원은 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 따라서 6,311만원에 낙찰받아도 실질취득비용은 약 1.22억원으로 계산됩니다. 이 수치는 허민영 관련 금액만 반영한 것이며, 다른 조사 대상자의 보증금이나 명도·관리비·세금 등의 부담이 추가되면 실제 비용은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 복잡하고, 임차권은 인수 위험

등기상 소유권은 2020.06.18 주식회사제이엠스토리의 소유권보존에서 시작하여, 2020.06.29 우용길에게 이전되었습니다. 같은 최초 등기 시점에 설정된 문현새마을금고 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 900,000,000원의 공동담보 근저당권은 등기 이력에서 이미 말소된 것으로 표시됩니다.

그런데 해당 근저당권에 대해 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 나타납니다. 따라서 기존 근저당의 말소 상태, 권리이전의 효력 및 공동담보 해소 여부를 최신 등기와 공동담보목록으로 대조해야 합니다. 표시된 채권최고액을 단순 합산하여 201호의 독립 채무액으로 간주해서도 안 됩니다.

허민영의 주택임차권등기는 2024.10.02에 이루어져 경매개시결정보다 늦습니다. 그러나 임대차계약일은 2020.10.07, 확정일자는 2020.10.08, 전입신고 및 점유개시일은 2020.10.26입니다. 대항력의 판단은 임차권등기일만으로 하는 것이 아닙니다. 기존 임대차의 점유·주민등록과 선순위 권리관계를 함께 보아야 하며, 본 건의 예상배당은 허민영의 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 구조로 작성되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 허민영 외 21명의 권리 확인 필요

임차 관련 조사에 등장하는 이름은 총 22명이며, 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 임차보증금과 확정일자, 배당요구 내역까지 구체적으로 확인되는 사람은 허민영입니다. 나머지 21명은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

특히 박지은·강지홍은 점유범위가 전부로 기재되고, 허민영의 임차권등기도 건물 전부를 대상으로 합니다. 여러 조사자의 권리가 실제로 동일한 201호에 관한 것인지, 다른 호실의 조사 내역이 함께 나타난 것인지, 점유 및 계약관계가 중복되는지를 반드시 구별해야 합니다. 22명이 모두 201호의 독립적인 임차인이라고 확정하거나, 보증금을 임의로 합산할 수는 없습니다.

대항력은 전입일만으로 최종 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차계약, 주택의 인도, 선순위 권리관계 및 해당 호실 여부를 함께 확인해야 합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미이며, 임대차가 없거나 매수인의 임대인 지위 승계가 배제된다는 뜻이 아닙니다.

③ 실질취득비용 — 유찰되어도 약 1.2억원으로 고정되는 구조

이 경매의 가장 중요한 계산입니다. 허민영의 보증금 120,000,000원이 유효한 대항력으로 보호되고 배당금으로 전액 회수되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 하락하면 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

현재 최저가 기준 실질취득 추정액은 63,112,000원 + 58,424,016원 = 121,536,016원입니다. 4회 유찰 가정에서는 121,195,211원, 5회 유찰 가정에서는 120,956,648원입니다. 낙찰가 자체는 계속 내려가지만 총 부담은 허민영 보증금 120,000,000원 부근에서 유지됩니다. 보증금보다 조금 높은 금액으로 계산되는 것은 배당에서 집행비용이 먼저 공제되는 구조 때문입니다.

더 중요한 문제는 위 계산이 허민영의 보증금 120,000,000원에 대한 인수만 반영했다는 점입니다. 21명의 추가 조사 대상자 가운데 201호에 관한 유효한 보증금 반환채권이 확인된다면, 실질취득비용이 증가하거나 배당순위와 허민영의 미배당액 자체가 달라질 수 있습니다. 121,536,016원은 전체 위험을 포괄한 확정 취득비용이나 상한액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,112,000원 가정)

집행비용 1,536,016원과 허민영 배당액 61,575,984원의 합계는 매각가 63,112,000원입니다. 인수액은 매각대금에서 배분되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 미회수 보증금입니다. 당해세·최우선변제·다른 임차인 배당은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 인수액은 법원 배당절차 및 확인된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 수영역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 등 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.06.03 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차 및 가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 제이엠스카이는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대·도시형생활주택)이 함께 존재하는 건물입니다. 201호의 경매상 용도는 다세대주택이므로 오피스텔 거래와 다세대주택 거래를 구별해 비교해야 합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.07 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등기상 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 사항이 기재되어 있어, 경매 취득에 따른 등록·의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 거래 규모가 큰 대단지 아파트와 달리 소규모 다세대주택은 개별 호실의 면적·용도·점유상태·임차권 관계가 거래가격에 미치는 영향이 큽니다. 특히 이 물건은 보증금 인수 위험 때문에 일반 매수자의 자금 부담 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득비용부터 계산. 현재 최저가 63,112,000원만으로 입찰 판단을 하지 마세요. 허민영의 추정 인수액 58,424,016원을 합산한 121,536,016원을 우선 검토해야 합니다.
• 허민영의 대항력과 인수 범위. 임대차계약일 2020.10.07, 확정일자 2020.10.08, 전입·점유개시일 2020.10.26, 임차권등기일 2024.10.02를 원본으로 확인하고 선순위 담보권과의 관계를 검토하세요.
• 추가 임차인 21명의 해당 호실 여부. 이름별 임대차계약과 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차인이라면 201호의 인수액에 포함하지 않아야 합니다.
• 선순위 권리와 공동담보 확인. 2020.06.18 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당권의 말소 효력과 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전, 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 관계를 대조하세요.
• 압류 및 세금 배당. 2026.04.24 국(수영세무서장)의 압류는 매각 소멸 대상으로 표시되지만, 세금의 법정기일 및 실제 배당 우선순위에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 문제. 임대의무기간, 임대료 증액제한 및 경매 취득 이후 행정상 등록·의무관계를 확인해야 합니다.
• 명도·점유관계. 임차권등기만을 보고 공실이라고 판단할 수 없습니다. 실제 점유자, 점유범위, 인도 가능 시점과 보증금 반환조건을 함께 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 시세. 201호와 용도·면적이 유사한 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율보다 실질취득액과 시장가격의 차이가 중요합니다.
• 체납 관리비. 공동주택 공용부분 관리비 체납액과 낙찰자의 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 검토. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 배당요구서 및 공동담보목록을 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “6,311만원 낙찰”과 “6,311만원 취득”은 다르다

제이엠스카이 201호는 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 63,112,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가와 실제 매수인 부담을 반드시 분리해야 하는 전형적인 임차보증금 인수 위험형 경매입니다.

허민영의 보증금 120,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 반영하면, 현재 예상 인수액은 58,424,016원이고 실질취득 추정액은 121,536,016원입니다. 4회 또는 5회 유찰을 가정해도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득 합계는 120,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 더 유찰되기를 기다리는 것만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

무엇보다 허민영 외 21명의 임차 관련 조사자가 존재하고 이들의 보증금·확정일자 및 201호와의 관련성이 불확실합니다. 최초 공동담보권의 말소와 이후 권리이전 이력도 정밀하게 대조해야 합니다. 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 실질취득액이 시세보다 저렴하다는 판단 자체가 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 선행 권리확인 권고입니다. 가격이 크게 하락한 경매라는 사실보다, 매수인이 실제로 얼마의 보증금 반환의무를 부담하는지가 중요합니다. 허민영의 권리뿐 아니라 나머지 조사 대상자의 실제 호실·임차관계, 공동담보 말소 효력 및 시세를 검증하기 전에는 최저가만을 기준으로 응찰하기 어렵습니다.