부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 2층 201호로, 매각물건명세서상 공동주택 (다세대-도시형:단지형)입니다. 감정가는 184,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,160,000원입니다. 겉으로는 감정가 절반 수준이지만 이 물건은 낙찰가 자체보다 임차인 미배당액을 함께 봐야 하는 사건입니다.

현재 배당 가정에서는 임차권자 허민영에게 88,137,120원이 배당되고 보증금 120,000,000원 중 31,862,880원이 남습니다. 이 금액을 낙찰가와 합치면 알려진 실질취득은 122,022,880원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 허민영 미배당 인수액은 오히려 늘어 전체 실질취득은 약 1.21억 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 “낙찰가가 더 싸지니 총 취득비용도 그대로 싸진다”는 계산은 맞지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 승계가 핵심

말소기준으로 잡힌 권리는 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 이후 2026.04.24 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 2024.10.02 설정된 허민영의 주택임차권등기도 말소기준 이후 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 미배당액이 없어지는 것은 별개입니다.

한편 2020.06.18 설정됐던 문현새마을금고 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고 900,000,000원의 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024.08.22에는 해당 근저당권의 이전 및 근질권 설정 내용도 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 최신 등기 원본에서 각 등기의 현재 상태와 순위를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 22명, 21명은 금액을 모른다

보증기관 대위·승계 중복신고자는 없으므로 아래 인원은 실제 임차인·점유자 22명입니다. 이 가운데 허민영만 보증금·확정일자가 확인됩니다. 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.

③ 배당·실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 안 내려간다

현재 회차 매각가 90,160,000원 가정. 집행비용 2,022,880원을 먼저 제외한 뒤 허민영에게 88,137,120원이 배당되고, 미배당 31,862,880원이 매수인 인수로 계산됩니다.

낙찰가만 보면 90,160,000원 → 63,111,999원 → 44,178,399원으로 크게 내려가지만, 허민영의 미배당 인수가 31,862,880원 → 58,424,017원 → 77,016,812원으로 커집니다. 결과적으로 알려진 실질취득은 122,022,880원 → 121,536,016원 → 121,195,211원으로 거의 변하지 않습니다. 이것이 대항력 임차보증금 인수형 경매의 핵심입니다.

④ 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 184,000,000원의 49%인 90,160,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 실질취득액을 봐야 하므로 단순 할인율을 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 허민영의 확인된 미배당액만 더해도 122,022,880원이고, 미상 임차인의 추가 인수 가능성도 남습니다.

또한 동일 조건의 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 실질취득 122,022,880원이 시장가격 대비 저렴한지 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 매각물건명세서상 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다.
• 토지. 토지면적 195.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 허민영 보증금. 현재 회차에서 미배당 31,862,880원 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 21명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 각 임대차계약서와 배당요구 내용을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 점유범위 대조. “전부”, “건물 전부”, “미상” 표기가 겹칩니다. 201호 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 낙찰가 착시 금지. 3회·4회 유찰돼도 허민영 미배당 인수가 늘어 알려진 실질취득은 약 1.21억 수준에서 거의 고정됩니다.
• 최신 등기 확인. 2024.08.22 근저당권 이전·근질권 설정과 기존 근저당의 현재 말소상태를 최신 등기에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률관계와 매각 후 효력을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수금액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “90,160,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건을 최저가 90,160,000원만 보고 접근하면 가장 중요한 위험을 놓칩니다. 허민영의 보증금 120,000,000원 중 현재 회차 기준 31,862,880원이 미배당 인수로 계산돼 알려진 실질취득은 122,022,880원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수가 증가해 총 취득비용은 거의 내려가지 않습니다.

게다가 허민영 외 21명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력을 확정할 수 없지만 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 추가 승계가 확인되면 실제 취득비용은 122,022,880원을 넘어설 수 있습니다. 다세대라는 용도, 2회 유찰, 다수의 미상 임차관계까지 겹친 만큼 이 물건은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 입찰가격을 계산할 수 있는 경매”입니다.