부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동의 제이엠스카이 5층 501호입니다. 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치한 공동주택으로, 감정평가상 건물은 9층 철근콘크리트 구조이며 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 들어선 형태입니다.

소유자는 우용길입니다. 문현새마을금고가 임의경매를 신청했고, 청구금액은 1,037,827,470원입니다. 이 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 채무라는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금과 매각 후 존속할 권리의 범위입니다.

이 물건에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 박지우는 2022.07.18 확정일자를 받고 2022.08.02 주민등록 및 점유를 개시한 것으로 기재되어 있습니다. 자료상 말소기준으로 표시된 2024.05.14 경매개시결정보다 앞선 날짜입니다.

다만 2020.06.18 설정된 근저당권의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·질권 설정 이력이 함께 나타나므로, 실제로 유효한 최선순위 권리가 무엇인지는 원본 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다. 아래 인수액은 제시된 예상배당 및 임차인 우선변제 판단을 전제로 한 조건부 추정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수와 선순위 검증이 핵심

특히 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 및 대연6동새마을금고 근저당권은 각각 채권최고액 1,200,000,000원과 900,000,000원으로 기재되고, 말소 표시도 확인됩니다. 그런데 2024.08.22에는 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 나타납니다.

따라서 2020년 근저당권이 실제로 언제, 어떤 범위에서 소멸했는지를 먼저 확정해야 합니다. 만약 박지우의 대항요건보다 앞선 유효한 근저당권이 존재한다면, 박지우 보증금의 매수인 인수 판단도 달라질 수 있습니다. 반대로 선순위 근저당권이 유효하게 정리되었다면 예상배당표처럼 보증금 인수가 문제될 수 있습니다.

2026.04.24 국(수영세무서장)의 압류도 등기되어 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 문제와 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다. 당해세 등 우선 배당채권이 확인되면 박지우 배당액과 미배당액도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확정된 1억 2,000만원과 미확정 전입관계

임차인·전입 조사에는 개인 명의 22명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 명의는 없어 중복 합산할 보증기관 청구는 확인되지 않습니다. 다만 이 명단 전체가 501호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 감정대상이 제이엠스카이의 여러 호실에 걸쳐 있고, 상당수 인물의 점유 부분이 특정되지 않아 501호와의 관계를 개별 확인해야 합니다.

박지우는 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기와 보증금 120,000,000원, 확정일자, 배당요구가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 구분하는 것이 적절합니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 모두에게 대항력이 확정된다고 볼 수는 없습니다.

대항력은 주민등록 외에 해당 주택의 인도, 유효한 선순위 권리와 점유관계 등을 종합해 판단해야 합니다. '매수인 승계'는 미반환 보증금의 인수 가능성을 의미하며, 보증기관의 대위변제·권리승계와는 다른 개념입니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 박지우의 우선변제를 전제로 한 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 다른 임차인의 배당권리 및 선행 근저당권의 실제 효력에 따라 배당순서와 인수액이 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도의 매수인 부담 가능액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

현재 최저가 65,856,000원이 추가 유찰로 46,099,200원이나 32,269,439원까지 내려가더라도, 예상 인수액은 오히려 75,130,586원과 88,711,411원으로 증가합니다.

결과적으로 세 시나리오의 실질취득액은 모두 약 1.2억원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우에 나타나는 전형적인 구조입니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다

제이엠스카이는 2020.06.03 준공된 건물이며, 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 있습니다. 감정가 192,000,000원에 비해 현재 최저가 65,856,000원은 상당히 낮지만, 가격 메리트는 최저가가 아니라 예상 실질취득액 121,585,408원을 기준으로 평가해야 합니다.

현재 501호와 면적·용도 조건을 맞춘 최근 실거래 비교가 확정되지 않아, 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 혼합용도 건물에서는 다른 호실이나 오피스텔 거래가격을 다세대주택 501호의 시세로 그대로 대입하면 오류가 생길 수 있습니다.

단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건은 이미 3회 유찰되어 그 수준을 넘어섰습니다. 다만 유찰 이력만으로 원인을 단정할 수는 없으며, 임차인 권리, 배당구조, 건물 용도와 시장가격을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물입니다. 501호는 공동주택(다세대·도시형 단지형)으로 분류되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡이고 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 민간임대주택. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 민간임대주택등기가 있습니다. 매각에 따른 등록 및 임대차 관련 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수영역 인근 입지라는 접근성은 있으나, 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물이라는 점, 실제 비교거래의 불확실성, 임차인 권리관계는 매수·재매각 판단에 제약 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2020.06.18 설정 근저당권의 말소 여부·말소일·대상과 2024.08.22 권리이전 및 근질권 설정 등기 사이의 법률관계를 확인해야 합니다. 박지우보다 앞선 유효한 권리가 있는지가 핵심입니다.
• 박지우 임차권등기 확인. 임대차계약일 2022.07.18, 확정일자 2022.07.18, 주민등록 및 점유개시 2022.08.02, 임차권등기 2024.07.31의 연결관계를 확인하세요. 보증금 120,000,000원의 미반환 여부와 예상 배당액을 반드시 검증해야 합니다.
• 501호 실제 임차인 특정. 조사된 22명의 명의가 어느 호실에 대응하는지, 각각의 점유 범위와 임대차계약을 확인해야 합니다. 특히 박지우 외 21명의 권리관계가 추가 인수로 이어지는지 확인이 필요합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 다른 전입자들의 확정일자, 실제 배당요구 여부, 보증금 액수 및 우선변제 순위를 대조해야 합니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 매수인 인수가 없어진다고 볼 수 없습니다.
• 배당표 재산정. 집행비용 추정액 1,585,408원과 박지우 예상 배당액 64,270,592원은 확정액이 아닙니다. 국의 압류, 조세채권, 다른 임차인의 우선변제 여부를 반영해 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득액 중심 입찰. 현재 시나리오에서 최소한 박지우 인수 가능액을 포함한 121,585,408원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다. 여기에 확인되지 않은 권리 및 취득·명도 비용이 추가될 수 있습니다.
• 시세 원본 검증. 제이엠스카이 501호와 비교 가능한 다세대주택의 최근 거래 및 임대 사례를 확인하고, 오피스텔 호실과 잘못 비교하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 계약 상대방을 현장에서 확인하고, 미배당 임차보증금이 명도 조건에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 비용과 누수·시설 상태, 주차 이용 등을 확인하세요.
• 매각물건명세서 최종 확인. 인수되는 권리, 임차인 배당요구 종기, 특별매각조건, 임대차 관련 비고와 최신 등기사항을 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 6,585만원이어도 취득원가는 약 1.2억원”

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 대비 34.3%라는 할인율입니다. 최저가 65,856,000원만 보면 크게 저렴해 보이지만, 박지우의 미배당 보증금 인수 가능액 55,729,408원을 더하면 실질취득은 121,585,408원이 됩니다.

게다가 4회, 5회 유찰되더라도 예상 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금 약 1.2억원 부근에 머뭅니다. 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않는다는 뜻입니다.

권리분석에서도 결론을 서두르기 어렵습니다. 2020년 근저당권의 실제 효력과 말소 관계를 확인해야 하고, 박지우 외 21명의 전입·임차 관계가 501호와 연결되는지도 특정해야 합니다. 최근 동일조건 실거래에 의한 적정 시세 검증 역시 필요합니다.

따라서 현 단계의 종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 권리 재확인 우선입니다. 박지우의 보증금 인수 범위, 나머지 전입자의 실제 권리, 유효한 최선순위 권리를 확정하지 못한다면 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하게 되느냐입니다.