부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 5층 501호로, 감정평가상 공동주택 다세대-도시형:단지형에 해당합니다. 감정가는 192,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 가능 임차인의 규모와 보증금 미상 위험입니다.
등기상 경매개시결정은 2024.05.14. 접수됐고, 임차 조사에서는 2020년부터 2023년 사이 전입한 여러 점유자가 확인됩니다. 박지우는 건물 전부에 관해 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 전입 2022.08.02., 확정일자 2022.07.18., 배당요구도 확인됩니다. 현재 94,080,000원 매각을 가정한 배당계산상 박지우에게 91,986,560원이 배당되고 28,013,440원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 5층501호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 전입이 핵심
등기부에는 2020.06.18. 설정된 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당이 기재되어 있으나 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 제공된 권리계산의 말소기준은 2024.05.14. 임의경매개시결정이며, 이후 2026.04.24. 국의 압류와 박지우의 2024.07.31. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 22명, 다수 보증금 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 명단은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 총 22명입니다. 박지우 외 21명은 보증금이 확인되지 않아 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 실무상 최종 대항력과 우선변제 범위를 원본 명세서와 임대차계약서로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허민영 | 미상 | 2020-10-26 | 미상 | 2024-05-24 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진관 | 미상 | 2020-07-06 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종진 | 미상 | 2020-08-19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 양진지 | 미상 | 2020-07-24 | 미상 | 2024-06-05 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형준 | 미상 | 2020-11-10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지은 | 전부 | 2021-08-19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 한선미 | 미상 | 2022-06-14 | 미상 | 2024-05-24 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해인 | 미상 | 2022-07-07 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 노금영 | 미상 | 2022-07-26 | 미상 | 2024-06-05 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지홍 | 전부 | 2022-07-26 | 미상 | 2024-05-28 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지우 | 건물 전부 | 2022-08-02 | 120,000,000원 | 2024-07-31 | 대항력 | 있음 | 해당 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022-08-09 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지애 | 미상 | 2022-08-23 | 미상 | 2024-07-08 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한나 | 미상 · 업무시설 | 2022-10-11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 고미미 | 미상 | 2022-10-31 | 미상 | 2024-06-13 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 권오동 | 미상 | 2022-11-15 | 미상 | 2024-07-23 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 정서경 | 미상 | 2022-12-06 | 미상 | 2024-07-22 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 나영재 | 미상 | 2023-03-17 | 미상 | 2024-05-31 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박신영 | 미상 | 2023-03-24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤형수 | 미상 | 2023-03-24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재혁 | 미상 | 2023-04-25 | 미상 | 2024-05-23 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 황희지 | 미상 | 2023-07-11 | 미상 | 2024-05-27 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 박지우 보증금 | 120,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 박지우 보증금 중 91,986,560원이 배당되고 28,013,440원이 부족합니다. 매수인의 최소 실질취득은 94,080,000원 + 28,013,440원 = 122,093,440원입니다. 다른 임차인의 보증금은 확인되지 않아 별도 인수 가능성이 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸져도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 박지우 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 28,013,440원 | 122,093,440원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 55,729,409원 | 121,585,408원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 75,130,587원 | 121,229,786원 |
박지우 보증금만 놓고 보면 최저가가 94,080,000원에서 46,099,199원까지 내려가도 인수액이 28,013,440원에서 75,130,587원으로 증가합니다. 그래서 낙찰가와 박지우 인수액을 합한 부담은 약 121,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가만 보고 49%·34%·24% 할인이라고 판단하면 실제 경제적 부담을 크게 오해할 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 거래가격 자료 없이 할인율 가점 금지
제이엠스카이의 단지 정보는 12세대, 사용승인일 2020.06.03., 대상면적 18.01㎡로 잡혀 있으나 동일면적 매칭은 확인되지 않았고 최근 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
오히려 이 사건에서는 시장가격 비교 이전에 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다. 현재 확인 가능한 박지우 기준 최소 실질취득액은 122,093,440원이고, 나머지 임차인의 보증금이 확인될 때까지는 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근. 부근은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치하며, 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물. 급·배수·위생·화재탐지·경보·승강기·주차·가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지우 배당·인수 재확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.08.02., 확정일자 2022.07.18., 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 나머지 21명 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서·매각물건명세서·현황조사 원문 대조가 핵심입니다.
- 점유 중복 확인. ‘전부’ 점유자로 기재된 박지은·강지홍·박지우와 다수 미상 점유자가 함께 조사돼 실제 호수별·시점별 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 법적 효과를 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 2회 유찰로 94,080,000원이 됐지만 박지우 기준 최소 실질취득은 122,093,440원입니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 입찰 전 동일 건물·인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정” 사건
이 물건의 숫자만 보면 감정가 192,000,000원에서 94,080,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과하지 않은 할인율은 의미가 없습니다. 박지우 한 명만 반영해도 현재 회차의 실질취득은 122,093,440원이고, 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 합계 부담은 121,000,000원대를 유지합니다.
더 큰 문제는 실제 임차인 22명 중 21명의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 지금 계산된 28,013,440원은 인수액의 확정치가 아니라 확인 가능한 최소치입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 모든 임차인의 보증금과 대항력·배당범위를 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 권리분석 물건입니다.
