부산지방법원 2024타경104968. 수영역 남동측 인근의 제이엠스카이 7층 702호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,670,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%라 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.

등기된 임차권만 보더라도 성도규는 당초 보증금 120,000,000원 중 반환되지 않은 10,000,000원이 남아 있고, 황희지는 120,000,000원의 임차보증금이 있습니다. 예상배당에서는 두 금액 모두 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확정된 두 임차권만 반영해도 낙찰대금 89,670,000원에 인수액 130,000,000원이 더해져 실질취득액은 219,670,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 인수가 더 중요하다

제시된 기준일은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2020.06.18 문현새마을금고 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 900,000,000원의 근저당 설정 이력이 있고, 이후 채무자 변경·확정채권 양도·근질권 설정 기록이 이어집니다. 두 최초 근저당 설정등기는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있으나, 권리이전 기록이 함께 존재하므로 실제 말소기준과 담보권의 현 상태는 최신 등기부와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.

② 임차관계 — 보증금 미상 점유자는 ‘대항력 가능·미상’

임차관계 확인 대상은 모두 23명입니다. 이 가운데 성도규·황희지는 임차보증금이 확인되지만, 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력이 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구를 했더라도 보증금과 우선변제 요건이 확인되지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만 보면 안 된다

이 사건에서 확인 가능한 직접 실거래 금액은 없습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교해 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 오히려 현재 확인된 숫자만 놓고 보면 최저가 89,670,000원이 아니라 최저가 + 확정 인수액 = 219,670,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.

이는 감정가 183,000,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 “감정가의 49%까지 떨어졌다”는 할인율만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자가 다수이므로 실질취득액의 상단이 아직 열려 있는 상태라는 점이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

현재 가정에서는 성도규 10,000,000원과 황희지 120,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에도 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 급·배수·위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 세장형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 89,670,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 219,670,000원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
• 성도규 임차권 원본 확인. 당초 보증금 120,000,000원 중 미반환액 10,000,000원의 범위와 말소·인수 조건을 확인해야 합니다.
• 황희지 임차권 원본 확인. 보증금 120,000,000원, 2023.06.16 확정일자, 2023.07.11 전입·점유와 배당·인수 관계를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하지 않고는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 말소기준 재확인. 2020.06.18 근저당 설정과 이후 권리이전·근질권 기록, 2024.05.14 경매개시결정의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 금지. 3회 유찰 시 62,768,999원, 4회 유찰 시 43,938,299원으로 내려가도 시나리오상 매수인 인수 130,000,000원은 그대로입니다.
• 실거래 확인. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “2.1967억 이상 취득”으로 봐야 한다

이 물건은 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 법원에 내는 낙찰대금만이 아닙니다. 성도규 10,000,000원, 황희지 120,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 계산되어 있어 확정된 인수액만 130,000,000원입니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 최소 219,670,000원입니다. 이미 감정가 183,000,000원을 넘어서는 수준이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자도 다수 남아 있습니다. 직접 비교할 실거래도 없어 할인율을 가격 메리트로 연결할 근거가 없습니다. 이 사건은 “낙찰가가 얼마나 내려갔나”보다 “최종적으로 얼마를 인수하나”를 먼저 확정해야 하는 고위험 임차관계형 오피스텔입니다.