부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 3층 301호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고상 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 소유자는 우용길이며 2020년 6월 29일 소유권을 취득했습니다. 현재 분석 기준상 말소기준은 2024년 5월 14일 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2020년 7월 6일 전입·확정일자를 갖춘 이진관은 보증금 120,000,000원의 임차권자로 확인되고, 배당요구까지 마쳤습니다.
이진관에게 현재 최저매각가에서 예상되는 우선변제 배당은 91,986,560원입니다. 남는 보증금 28,013,440원은 매수인 인수로 계산되어, 94,080,000원 + 28,013,440원 = 122,093,440원이 현재 회차의 실질취득액이 됩니다. 보증금 120,000,000원보다 총액이 약간 큰 것은 매각대금에서 집행비용 2,093,440원이 먼저 빠지기 때문입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 이진관의 미배당액이 커져 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 3층301호 (광안동,제이엠스카이) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 소유자 | 우용길 · 2020.06.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문현새마을금고 / 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 공시지가 2,640,000원/㎡ · 토지면적 195.8㎡ |
① 권리 흐름 — 확정 인수 28,013,440원 + 미상 임차인 위험
임차인 현황 — 실제 임차인 22명
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 명단은 없으며, 조사 목록상 실제 임차인은 22명입니다. 이진관을 제외한 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금영 | 미상 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유지애 | 미상 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권오동 | 미상 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박신영 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 미상 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허민영 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고미미 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김한나 | 미상 · 업무시설 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤형수 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지은 | 전부 | 2021.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정서경 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종진 | 미상 | 2020.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양진지 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김해인 | 미상 | 2022.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지홍 | 전부 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나영재 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2022.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한선미 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김형준 | 미상 | 2020.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진관 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.06 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 현재 회차의 최저가 94,080,000원만 보면 감정가 192,000,000원의 49%까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이진관의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이진관 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 94,080,000원 | 28,013,440원 | 122,093,440원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,855,999원 | 55,729,409원 | 121,585,408원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 46,099,199원 | 75,130,587원 | 121,229,786원 |
즉 낙찰가가 94,080,000원 → 65,855,999원 → 46,099,199원으로 떨어져도 이진관의 인수액은 28,013,440원 → 55,729,409원 → 75,130,587원으로 늘어납니다. 실질취득액은 각각 122,093,440원, 121,585,408원, 121,229,786원으로 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 유찰 횟수 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 이진관 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 28,013,440원 |
현재 배당모형은 집행비용 2,093,440원과 이진관 우선변제 91,986,560원으로 매각대금 94,080,000원을 모두 소진합니다. 이진관 보증금 부족분 28,013,440원은 매수인 인수로 계산됩니다. 별도 임차인 21명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 최종 인수범위는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며, 급·배수·위생·화재탐지·경보·승강기·주차·가스난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고, 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 상태이고 동일 평형의 최근 실거래 비교 수치가 없어 가격 경쟁력은 실질취득액과 현장 상태를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 94,080,000원이 아니라 122,093,440원을 최소 확인선으로 두고 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 임차인 21명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유부분이 확인되지 않은 임차인은 대항력 가능·미상입니다. 개별 임대차계약서·전입세대·배당요구·매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.
- 이진관 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입·확정일자 2020.07.06, 임차권등기 2024.08.01, 배당요구까지 확인됩니다. 현재 예상 미배당 28,013,440원을 반영해야 합니다.
- 유찰 추가의 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 이진관 미배당액이 증가해 실질취득액은 각각 121,585,408원·121,229,786원입니다. 낙찰가 하락만 보고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2026.04.24 국 명의 압류가 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 당해세 등 배당에 영향을 줄 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실제 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “122,093,440원 + 미상 인수위험”을 보라
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 94,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이진관의 보증금 120,000,000원이 최저가를 초과하고, 현재 배당에서 부족한 28,013,440원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 122,093,440원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커져 총 부담은 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 임차인이 21명 더 존재합니다. 이들의 대항력은 확정적으로 단정할 수 없지만 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다. 실거래 수치도 없어 122,093,440원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론적으로 이 사건은 낮아 보이는 최저가보다 임차인 인수범위 확인이 먼저인 고위험 권리분석형입니다. 이진관 1명의 확정 인수만 반영하고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
