부산지방법원 2024타경104968. 이번 물건은 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 3층 301호입니다. 매각물건명세서상 공동주택인 다세대·도시형생활주택(단지형)으로, 감정가 192,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 65,856,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮은 가격이지만, 권리관계에서는 정반대의 신호가 나타납니다.
등기부상 주택임차권자 이진관은 2020.07.06 전입 및 확정일자를 갖추고 있으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 분석상 말소기준으로 분류된 2024.05.14 경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 다만 2020년 설정 근저당권의 말소 및 이후 권리이전 기록이 함께 있어, 실제 선순위 권리관계를 등기 원본으로 재확인해야 합니다. 현재 예상배당에서는 이진관의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 3층 301호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형: 단지형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29 소유권이전) |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 문현새마을금고 |
| 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차권등기 | 이진관 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 점유·임차관계 | 임차 관련 명단 22명 · 본건 호실과의 관계 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 복잡한 담보관계
2020.06.18 근저당권 중 문현새마을금고 채권최고액은 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 채권최고액은 900,000,000원입니다. 두 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사 명의 근질권 설정 기록이 나타납니다.
또한 2026.04.24 수영세무서장 처분에 따른 국 명의 압류가 등기되어 있습니다. 해당 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 등기 말소와 실제 배당액은 같은 문제가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 이진관 보증금과 추가 인수위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진관 | 2020.07.06 | 120,000,000원 | 인수 가능 | 확인 | 55,729,408원 추정 | 2024.08.01 |
| 노금영 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.06.05 |
| 유지애 | 2022.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.07.08 |
| 권오동 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.07.23 |
| 박신영 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 박지우 | 2022.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 황희지 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.05.27 |
| 허민영 | 2020.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.05.24 |
| 고미미 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.06.13 |
| 김한나 | 2022.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 업무시설 기재 확인 | 확인 필요 |
| 윤형수 | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 박지은 | 2021.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전부 점유 기재 확인 | 확인 필요 |
| 정서경 | 2022.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.07.22 |
| 윤종진 | 2020.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 양진지 | 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.06.05 |
| 김해인 | 2022.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 강지홍 | 2022.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전부 점유 기재 확인 | 2024.05.28 |
| 나영재 | 2023.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.05.31 |
| 이소영 | 2022.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 한선미 | 2022.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.05.24 |
| 김형준 | 2020.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 확인 필요 |
| 최재혁 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 | 2024.05.23 |
명단상 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 다만 위 명단은 조사·신고 기준이며, 22명이 모두 301호의 독립적인 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 호실별 임차관계, 점유 범위, 중복 신고 여부를 확인해야 합니다. 이진관 이외의 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 최저가의 함정 — 실질취득은 보증금 수준
이진관의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 배당 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당금은 감소하고 미배당 보증금은 증가합니다. 매수인의 총 부담은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 이진관 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,856,000원 | 55,729,408원 | 121,585,408원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,200원 | 75,130,586원 | 121,229,786원 |
| 5회 유찰 시 | 32,269,439원 | 88,711,411원 | 120,980,850원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 이진관 인수 추정액. 회차별 집행비용 반영 방식에 따라 보증금 120,000,000원을 조금 웃돌며, 다른 임차인 인수액·취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 후속 회차 수치는 배당 가정에 따른 시나리오이며 실제 매각 조건이 확정된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,585,408원 |
| 1. 임차인 이진관 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 64,270,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 55,729,408원 |
집행비용은 추정치입니다. 이진관에 대한 우선배당과 잔여 보증금 인수를 전제로 한 계산이며, 실제 배당표 확정 전까지 금액은 변동할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 배당은 반영되지 않았습니다. 신청채권자에 대한 예상배당은 이 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 실질취득을 기준으로 보류
이 물건의 가격 메리트는 최저매각가 65,856,000원이 아닌, 최소한 이진관 인수액을 포함한 실질취득 121,585,408원을 기준으로 판단해야 합니다.
제이엠스카이의 건물 정보에는 준공일 2020.06.03, 세대수 12세대가 표시되어 있고, 같은 건물에 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 혼재되어 있습니다. 따라서 업무시설 거래를 다세대 주택 시세와 동일하게 비교해서는 안 됩니다. 해당 301호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차 및 가스난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 용도 혼재. 같은 건물에 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 함께 있어 호실별 용도와 거래가격을 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 인근 도시철도 접근성은 긍정적이지만, 다세대 주택 특성상 아파트와 같은 거래 유동성을 전제할 수 없습니다. 본건의 실제 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2020년 문현새마을금고·대연6동새마을금고 근저당권의 실제 말소 여부, 이후 엠씨아이대부주식회사 권리이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권의 효력을 확인하세요.
- 이진관 임차권 확인. 전입·점유·확정일자, 임차권등기, 배당요구의 효력을 원본으로 확인하고 실제 미배당 보증금 인수 여부를 재검토하세요.
- 임차인별 호실 대조. 임차 관련 명단 22명의 실제 점유 호실과 독립적인 임차관계 여부를 확인하세요. 다른 호실 신고가 혼재되었는지도 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 이진관 외 인원의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 실질취득 계산. 최저가에 이진관 인수 추정액을 더하면 121,585,408원입니다. 추가 인수 가능성과 취득 부대비용까지 반영한 입찰 상한이 필요합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 관련 의무·절차를 확인하세요.
- 세금·배당 순위. 수영세무서장 처분에 따른 국 명의 압류, 당해세, 최우선변제의 실제 우선순위를 확인하세요.
- 명도. 주택임차권등기 및 현황조사상 점유자들과의 관계가 정리되지 않으면 인도 및 명도에 상당한 불확실성이 생길 수 있습니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 및 기타 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 실거래 원본. 해당 호실과 동일 용도·유사 면적의 최근 거래사례를 검토하고, 감정가가 아닌 실질취득 기준으로 비교하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수 보증금은 사라지지 않는다”
제이엠스카이 301호는 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 192,000,000원인 물건의 최저매각가가 65,856,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이진관의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 다수의 임차 관련 명단, 보증금 미상 점유자, 2020년 근저당권의 말소·이전 관계, 민간임대주택등기와 조세채권 문제가 겹쳐 있습니다. 따라서 현재의 인수 추정액도 최종 확정 부담액이 아닙니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저라는 것입니다. 본건은 낮은 최저매각가를 이유로 높은 평가를 부여할 수 없으며, 임차인별 권리·배당·명도 관계가 확정되고 실질취득을 시세와 비교할 수 있을 때에만 재검토할 수 있는 물건입니다. 종합 등급 D — 고위험, 입찰 보류.
