부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 2층 202호로, 감정평가 이용상태상 공동주택(다세대-도시형:단지형)에 해당합니다. 현재 소유자는 우용길이며, 감정가는 186,000,000원입니다. 두 차례 유찰 후 최저매각가는 91,140,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다.

권오동은 2022.11.15 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.24입니다. 임차보증금은 120,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 매각가 91,140,000원을 가정하면 집행비용 2,040,520원을 제외한 89,099,480원이 권오동에게 배당되고, 남는 30,900,520원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금만 91,140,000원 지불한다고 끝나는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금이 핵심

말소기준으로 계산된 권리는 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 그 뒤의 압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권오동의 임차권등기가 지워진다는 것과 보증금 미배당액까지 사라진다는 것은 별개의 문제입니다. 권오동은 말소기준 이전인 2022.11.15부터 주민등록·점유를 갖추고 확정일자도 있으며, 현재 배당가정에서 30,900,520원이 남아 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 22명, 미상 항목이 핵심 위험

보증기관 대위·승계로 중복된 명의는 없으며, 확인된 임차 관련 명의는 22명입니다. 이 가운데 권오동은 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 다수는 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 점유 부분이 ‘미상’인 경우가 많아 202호에 대한 실제 점유범위와 각 보증금은 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 91,140,000원이 집행비용과 권오동 배당으로 전액 소진됩니다. 권오동 보증금 부족분 30,900,520원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

이 구조의 핵심은 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다는 점입니다. 현재 회차는 91,140,000원 + 30,900,520원 = 122,040,520원, 3회 유찰 가정은 63,797,999원 + 57,750,365원 = 121,548,364원, 4회 유찰 가정은 44,658,599원 + 76,545,256원 = 121,203,855원입니다. 즉 권오동 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 부담은 사실상 약 1.21억~1.22억 수준에 머뭅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 202호가 속한 유형은 공동주택(다세대-도시형:단지형)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세로장방형입니다. 용도지역은 준주거지역이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권오동 보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액 30,900,520원을 낙찰대금과 별도 자금으로 반영해야 합니다.
• 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 권오동 미배당액은 각각 57,750,365원·76,545,256원으로 증가합니다. 낙찰가만 비교하지 말고 실질취득을 기준으로 보세요.
• 다수 임차인 원본 확인. 권오동 외 임차인들의 보증금·확정일자·실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구일이 확인되지 않은 임차인도 다수 있으므로 배당참가 여부와 잔존 인수 위험을 별도로 점검해야 합니다.
• 202호 귀속 확인. 점유부분이 ‘미상’으로 조사된 임차인이 많으므로 각 임차인이 실제로 202호에 해당하는지 호실별로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원본 기재사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 재검증해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 186,000,000원에서 91,140,000원까지 떨어진 49% 최저가가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 권오동 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 미배당 인수 30,900,520원을 더한 실질취득은 122,040,520원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.21억 수준으로 거의 유지됩니다.

여기에 권오동 외 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 승계액을 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼, “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 현재 확인되는 권오동 인수액만으로도 단순 저가매수형이 아니며, 미상 임차인의 실제 보증금과 점유호실이 정리되기 전에는 권리위험이 큰 사건입니다. 낙찰가보다 임차보증금 원본 확인이 먼저입니다.