부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 2층 202호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 매각물건명세서상 용도는 공동주택(다세대·도시형생활주택, 단지형)입니다. 감정가 186,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 63,798,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차보증금의 인수 여부와 권리순위 확인이 먼저입니다.
등기된 임차인 권오동은 2022년 10월 22일 임대차계약을 체결했고, 2022년 10월 24일 확정일자, 2022년 11월 15일 전입 및 점유개시가 확인됩니다. 보증금은 120,000,000원이며, 2024년 11월 15일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제시된 배당 추정은 이 임차인에게 우선배당한 다음 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 2020년 설정 근저당권과의 실제 우선순위가 확정되어야 이 계산도 성립합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 2층 202호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대·도시형생활주택, 단지형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 9층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29 소유권이전등기) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,798,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 문현새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 등기된 임차권 | 권오동 · 보증금 120,000,000원 · 2024.11.15 등기 |
| 예상 인수액 | 57,750,364원 (현재 매각가의 배당 추정 기준) |
| 실질취득 추정 | 121,548,364원 (다른 인수위험 및 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당과 2024년 경매개시의 순위 확인
이 사건에서 특히 중요한 것은 2020년 6월 18일 설정된 근저당권입니다. 문현새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당 설정 기록이 있고, 각각 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으나, 이후 2024년 8월 22일 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 기록도 존재합니다.
2026년 4월 24일에는 수영세무서장의 압류도 등기되어 있습니다. 이 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 실제 조세 교부청구와 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 등기 임차권 1건과 미상 점유 기록 21건
등기부로 보증금과 확정일자가 확인되는 임차인은 권오동입니다. 이외에 현황조사와 문건접수에 등장하는 사람은 21명입니다. 보증기관 대위변제·승계로 명시된 중복신고는 없지만, 이 21명이 모두 202호의 독립된 실제 임차인인지는 확인되지 않습니다. 건물 내 여러 호실에 관한 기록이 혼재했을 가능성이 있어 202호에 해당하는 실제 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 점유범위 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오동 | 2022.11.15 | 120,000,000원 건물전부 · 주거 확정 2022.10.24 |
순위 확인 임차권등기 우선변제 행사 |
2024.11.15 | 추정 인수 57,750,364원 보증금 미배당분. 선순위 근저당과 대항력 확인 필요 |
| 노금영 | 2022.07.26 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.06.05 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 유지애 | 2022.08.23 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.07.08 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 박신영 | 2023.03.24 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 박지우 | 2022.08.02 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 황희지 | 2023.07.11 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.27 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 허민영 | 2020.10.26 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.24 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 이진관 | 2020.07.06 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 고미미 | 2022.10.31 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.06.13 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 김한나 | 2022.10.11 | 보증금 미상 · 업무시설 기재 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 업무시설 호실과 202호 구분 필요 |
| 윤형수 | 2023.03.24 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 박지은 | 2021.08.19 | 보증금 미상 · 전부 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 전부 점유 대상 호실 확인 필요 |
| 정서경 | 2022.12.06 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.07.22 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 윤종진 | 2020.08.19 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 양진지 | 2020.07.24 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.06.05 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 김해인 | 2022.07.07 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 강지홍 | 2022.07.26 | 보증금 미상 · 전부 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.28 | 전부 점유 대상 호실 확인 필요 |
| 나영재 | 2023.03.17 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.31 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 이소영 | 2022.08.09 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 한선미 | 2022.06.14 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.24 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 김형준 | 2020.11.10 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 안 됨 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
| 최재혁 | 2023.04.25 | 보증금 미상 · 범위 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
2024.05.23 | 호실 확인 · 인수 가능성 미확정 |
임차권등기상 권오동 1명과 그 외 21명의 임차·점유 기록을 구분했습니다. 다른 사람들의 보증금은 확인되지 않았으므로 권오동 보증금에 합산하지 않았습니다. 표의 '대항력 가능·미상'은 법적으로 대항력이 인정되었다는 의미가 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복신고는 없습니다.
③ 배당과 실질취득 — 낙찰가 6,379만원이 취득원가는 아니다
현재 최저매각가 63,798,000원에 낙찰되고, 제시된 배당 추정대로 권오동에게 우선배당된다고 가정한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,548,364원 |
| 1. 임차인 권오동 · 보증금 우선변제 가정 | 120,000,000원 | 62,249,636원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 63,798,000원 |
최저가 63,798,000원 + 예상 인수액 57,750,364원 = 실질취득 121,548,364원
단, 이는 권오동에게 매수인에 대한 대항력 및 잔액 인수효과가 인정되고 제시된 배당순서가 유지될 때의 시뮬레이션입니다. 2020년 근저당과의 우선순위가 다르게 확정되면 실제 배당액과 인수금액도 달라질 수 있습니다. 다른 점유자 관련 위험과 취득 부대비용도 별도입니다.현재 배당 추정에는 조세채권의 실제 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 담보권자의 최종 배당요구 및 권리별 배당순위 변경 가능성이 충분히 반영되었다고 볼 수 없습니다. 예상배당은 확정배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금 중 임차인에게 배당되는 금액의 부족분을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어나 실질취득비용은 보증금 부근에서 유지됩니다. 아래는 각 회차별 추정값입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 약 34.3% |
63,798,000원 | 57,750,364원 | 121,548,364원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 약 24.01% |
44,658,600원 | 76,545,255원 | 121,203,855원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 16.81% |
31,261,019원 | 89,701,679원 | 120,962,698원 |
현재와 5회 유찰 가정의 최저매각가 차이는 크지만, 실질취득 추정액은 모두 약 1.21억 원에 머뭅니다. 세부 금액 차이는 회차별 배당·비용 추정 차이에서 발생합니다. 추가 유찰만으로 경제적 취득원가가 크게 개선되는 구조가 아닐 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실질취득 1.22억을 검증할 거래 근거가 부족하다
제이엠스카이는 2020년 6월 3일 준공된 건물입니다. 감정평가 대상에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 혼재하며, 개별 호실의 용도와 면적을 일치시켜 비교할 필요가 있습니다.
| 건물명 | 제이엠스카이 |
|---|---|
| 준공일 | 2020.06.03 |
| 건물구성 | 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대) 혼재 |
| 참고 세대수 | 12세대 |
| 동일 면적 거래 비교 | 비교 대상 면적의 일치 여부 확인되지 않음 |
| 최근 실거래가 | 확인 가능한 비교 거래 없음 |
| 최근 실거래 추세 | 판단 불가 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 본건 유찰 | 3회 |
| 현재 실질취득 추정 | 121,548,364원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건은 이미 3회 유찰되었습니다. 다만 경매 유찰은 해당 가격대에서 낙찰되지 않았다는 사실을 보여줄 뿐, 그 자체로 적정 시세를 확정하는 근거는 아닙니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 치장석붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 입지상 긍정적 요소이나, 본건의 3회 유찰과 확인되지 않은 실거래 시세, 권리·점유 불확실성 때문에 실제 매도 가능가격을 낙관할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 2020년 근저당 원본 확인. 문현새마을금고 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 900,000,000원 근저당의 말소 여부와 날짜, 공동담보 및 이후 권리이전·근질권 설정의 효력을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2024.05.14 경매개시결정이 실제 말소기준인지, 그보다 먼저 설정된 유효 담보권이 있는지 대조해야 합니다. 경매개시일 전 전입이라는 이유만으로 임차인 대항력을 인정해서는 안 됩니다.
- 권오동 임대차 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.11.15, 확정일자 2022.10.24, 임차권등기 2024.11.15를 원본으로 확인하고 실제 배당순위 및 잔액 인수 여부를 검증해야 합니다.
- 다른 점유자 21명 확인. 별도 기록된 사람들의 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 구분해야 합니다. 특히 전부 점유로 기재된 사람들의 대상 호실 확인이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당 관련 금액은 공동담보 채권최고액입니다. 본건 202호만의 채무나 확정배당액으로 해석하지 말고 공동담보목록과 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록상태, 임대의무 및 매각 후 적용되는 사항을 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 2026.04.24 수영세무서장의 압류와 관련하여 당해세·조세 배당 및 낙찰 후 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 대조. 202호와 실제 용도·전용면적이 일치하거나 유사한 다세대주택의 최근 거래를 조사하고, 최저가가 아닌 실질취득 추정액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 명도 가능성, 인도명령 대상 여부, 미납 공용관리비 및 기타 부대비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 법원 사건진행 내역을 반드시 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,379만원에 낙찰받아도 6,379만원짜리 집이 아니다”
감정가 186,000,000원에서 63,798,000원까지 내려온 가격은 눈길을 끕니다. 하지만 이 사건의 경제적 구조를 배당 추정대로 계산하면, 권오동의 보증금 미배당 57,750,364원을 추가로 부담하여 실질취득액이 121,548,364원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 이 인수액조차 확정된 금액이 아니라는 사실입니다. 2020년 근저당과 2024년 경매개시결정 사이의 말소기준권리 관계가 불분명하고, 권오동 외 21명의 임차·점유 기록도 202호와의 직접 관련성이 확인되지 않았습니다. 실제 임차인, 배당순위, 인수금액이 달라질 수 있습니다.
게다가 실질취득액을 비교할 신뢰할 만한 동일 용도·면적의 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 3회 유찰됐다는 이유만으로 저렴한 물건이라 볼 근거가 없습니다.
결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 현재 최저가만 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 권리순위·임차보증금 인수·호실별 실제 점유자를 확인하고, 실질취득비용이 최신 실거래가보다 충분히 낮다는 사실이 확인된 다음에야 경제성 판단이 가능합니다.
