부산지방법원 2024타경104968. 부산광역시 수영구 광안동 제이엠스카이 4층 402호입니다. 매각 대상은 공동주택인 다세대주택으로, 감정가 193,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 66,199,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 낙찰가격만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이 사건은 임차보증금의 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조라는 점이 더 중요합니다.

등기부에는 고미미 명의의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 보증금은 100,000,000원, 전입일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.10.13입니다. 현재 최저가를 매각대금으로 가정한 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 64,607,418원이 해당 임차인에게 배당되고, 나머지 35,392,582원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 실제 인수 여부와 금액은 선순위 근저당권의 효력 및 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소순위와 임차인 인수가 핵심

경매개시결정은 2024.05.14 문현새마을금고의 신청으로 등기되었습니다. 경매개시결정을 기준으로 한 권리 정리에서는 이후 압류와 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 나타나지만, 2020.06.18 설정된 근저당권의 권리관계를 함께 검토해야 합니다.

문현새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당권은 기존 등기상 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 기록도 기재되어 있습니다. 이들 권리의 실제 말소 상태와 존속 여부, 경매개시 채권의 담보관계를 원본 등기부에서 확인하지 않고 말소기준권리 및 임차인의 최종 인수순위를 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 나머지 미상 인물

전입·임차 관련 명의는 총 22명 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다. 다만 이는 402호의 실제 임차인이 22명이라는 뜻이 아닙니다. 402호 주소가 직접 확인되는 인물은 임차권등기자 고미미이며, 나머지 21명은 해당 호실과의 관련성을 확인해야 합니다. 다른 명의자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 단정하기 어렵습니다.

대항력 '가능·미상'은 전입일만으로 확정할 수 없다는 뜻입니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 해당 호실과의 관련성 및 선순위 권리를 확인해야 합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 없는 것으로 기재된 상태를 의미합니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

현재 회차 예상배당에 따르면 고미미의 100,000,000원 보증금 가운데 64,607,418원만 배당되고, 35,392,582원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 인수된다는 추정에 따르면 취득비용은 다음과 같습니다.

같은 인수 가정 아래서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에 대한 배당도 줄어들어, 그만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가합니다. 실질취득비용은 약 100,000,000원 수준에서 유지되므로, 4회·5회 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 그 감소분만큼 경제적 이익이 발생하는 것은 아닙니다.

각 회차는 제시된 낙찰가 및 인수금 추정치를 합산한 결과입니다. 실제 인수 여부, 배당순위, 우선변제 범위에 따라 달라질 수 있으며 402호 관련 미상 권리의 추가 부담은 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 모형을 재현한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 특히 기존 근저당권과 임차인의 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 추가 배당요구에 따라 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 청구액 1,037,827,470원에 대한 담보권자의 실제 배당 관계도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치해 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차설비, 가스난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역으로 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대주택 관련 사항. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 이후 관련 의무 및 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 제이엠스카이는 2020.06.03 사용승인 자료가 확인됩니다. 비교 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이지만 대상 면적과의 일치가 확인되지 않아 402호의 직접적인 낙찰가격 판단 기준으로 삼기 어렵습니다.
• 시세 확인. 해당 호실과 면적·용도가 일치하는 실거래 사례를 확인해야 합니다. 감정평가에 오피스텔과 다세대주택이 함께 언급되므로 서로 다른 용도의 호실을 동일 시세로 비교해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.06.18 설정 근저당권의 말소 상태, 2024.08.22 채권이전·근질권 등기와 2024.05.14 경매개시결정의 관계를 등기부 원본과 사건기록으로 확인합니다.
• 고미미 임차권 검증. 2022.10.13 확정일자, 2022.10.31 전입 및 점유, 2024.10.29 임차권등기와 배당요구의 효력을 검토하고 매각 이후 보증금 인수 여부를 확정합니다.
• 402호 임차인 특정. 다른 전입·임차 관련 21명이 실제로 402호와 관련되는지 확인합니다. 해당 호실에 귀속되는 추가 임차인이 있다면 보증금 및 배당순위를 별도로 분석해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 추정 인수액을 적용하면 실질취득은 101,591,582원입니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 경제성이 개선된다고 보지 않습니다.
• 배당표 검증. 기존 담보권자, 국가 압류, 집행비용 및 임차인의 우선변제 관계를 반영한 실제 예상배당 순서를 다시 검증합니다.
• 점유 및 명도. 402호의 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도에 필요한 비용을 검토합니다.
• 관리비·조세. 공용관리비 체납 및 당해세 등 추가 비용과 선순위 배당요인이 있는지 확인합니다.
• 실거래 검증. 다세대주택 402호와 면적·용도가 일치하는 실거래를 조사하고, 인수 예상액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 비교합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 반드시 다시 확인합니다.

맺으며 — “낙찰가 34%”보다 중요한 것은 인수금이다

이 사건의 가장 큰 함정은 낮은 최저매각가가 실제로 낮은 취득비용을 뜻하지 않는다는 점입니다. 193,000,000원으로 감정된 제이엠스카이 402호의 최저매각가는 66,199,000원까지 내려왔지만, 제시된 배당 추정에 따라 고미미의 미배당 보증금 35,392,582원을 인수한다면 실질취득은 101,591,582원입니다.

추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 증가하는 구조라면 실질취득비용은 약 100,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 게다가 선순위 근저당권의 효력, 고미미의 대항력 순위, 다른 전입·임차 관련 명의의 해당 호실 귀속 여부와 실제 시세가 확인되지 않았습니다.

결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 입찰할 물건은 아닙니다. 먼저 402호에 귀속되는 임차관계와 실제 매수인 인수금을 확정하고, 그 실질취득비용을 검증 가능한 최근 실거래와 비교해야 합니다. 그 전까지는 고위험·입찰 신중으로 평가하는 것이 타당합니다.