부산지방법원 2024타경104968. 광안동 제이엠스카이 4층 402호, 공동주택인 다세대-도시형 단지형 물건입니다. 감정가 193,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현 최저매각가는 94,570,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권등기를 마친 고미미의 보증금이 100,000,000원이고 현 회차 배당표상 92,467,740원만 배당되어 7,532,260원이 매수인 인수로 남습니다.

따라서 현 회차에서 고미미만 놓고 봐도 94,570,000원 + 7,532,260원 = 102,102,260원이 실질취득 하한입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 고미미 미배당분이 오히려 커져, 3회 유찰 시 35,392,583원, 4회 유찰 시 54,894,808원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 여기에 나머지 21명의 보증금은 미상이므로 총 인수액은 이보다 커질 가능성을 따로 열어둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 인수’가 핵심

본 건 말소기준권리는 2024.05.14 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2026.04.24 수영세무서장 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

고미미의 주택임차권등기는 2024.10.29 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임대차계약일 2022.10.13, 주민등록·점유개시 2022.10.31, 확정일자 2022.10.13로 정리되어 있고 보증금 100,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 현 배당표가 미배당 7,532,260원을 매수인 인수로 계산하고 있으므로, 임차권등기 말소와 보증금 인수 문제는 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 22명 — 고미미 외 21명은 대항력 ‘가능·미상’

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 22명입니다. 고미미는 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.10.13, 전입 2022.10.31, 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제 문제가 구체적으로 계산됩니다. 반면 나머지 21명은 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이어서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 실질취득 — 유찰될수록 고미미 인수액이 커진다

고미미 보증금이 매각가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득은 100,000,000원대 초반에 사실상 고정됩니다. 현 회차 102,102,260원에서 4회 유찰 가정 101,234,107원까지 차이는 크지 않습니다. 따라서 이 물건을 94,570,000원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다. 더 중요한 점은 이 계산이 고미미에게 명시된 인수만 반영한 하한이라는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)

현 회차 예상배당에서는 집행비용 2,102,260원을 제외한 92,467,740원이 고미미에게 배당되고, 보증금 부족분 7,532,260원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 도시지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 제이엠스카이는 2020.06.03 사용승인, 공동주택 12세대로 집계되어 있고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준으로 판단. 현 최저가 94,570,000원이 아니라 고미미 명시 인수까지 합한 102,102,260원 이상을 출발점으로 보세요.
• 21명 임차관계 개별 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상인 임차인별 계약서, 주민등록, 배당요구, 실제 점유를 원본에서 확인해야 합니다.
• 고미미 배당 부족분 재확인. 현 회차는 7,532,260원, 3회 유찰 시 35,392,583원, 4회 유찰 시 54,894,808원으로 인수액이 커집니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 현 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 명도 난이도 별도 검토. 임차인 수가 22명으로 많고 일부는 건물 전부 또는 업무시설 사용으로 조사되어 있어 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “유찰률보다 인수액을 먼저 본다”

이 물건은 감정가 193,000,000원에서 두 번 유찰돼 94,570,000원까지 내려왔지만, 할인율만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 고미미 보증금 100,000,000원 가운데 현 회차 7,532,260원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하므로 실질취득 하한은 102,102,260원입니다. 더 유찰돼도 고미미 인수액이 늘어 3회 유찰 시 101,591,582원, 4회 유찰 시 101,234,107원으로 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.

그리고 이 계산조차 고미미 한 명만 확정적으로 반영한 값입니다. 나머지 실제 임차인 21명의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 승계 가능성을 닫을 수 없습니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나고 있습니다. 현재 단계에서는 가격 할인보다 권리 불확실성이 더 큽니다. 입찰의 선결조건은 더 낮은 최저가가 아니라, 21명의 임대차관계와 총 인수액을 확정하는 것입니다.