부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 제이엠스카이 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 해당 매각대상은 공동주택(다세대·도시형 단지형)으로 분류됩니다. 감정가 192,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 65,856,000원입니다.
외견상 할인 폭은 큽니다. 하지만 권리관계를 보면 단순히 최저매각가격만 비교해서는 안 됩니다. 2025년 4월 8일 나연재 명의로 120,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 해당 등기에는 2023년 3월의 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자가 적혀 있습니다. 보증금 반환채권이 매각대금에서 얼마나 배당되고, 미회수액을 매수인이 부담하는지는 선순위 담보권의 실제 존속 여부와 임차인의 대항력·배당관계에 따라 달라집니다.
또한 복수 호실이 함께 평가된 건물에서 다수 전입자가 확인되어, 그중 누가 정확히 401호의 임차인인지 구분하는 작업도 필요합니다. 전입일이 경매개시보다 이르다는 사실만으로 모두 401호의 대항력 있는 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 35, 4층401호 (광안동, 제이엠스카이) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대·도시형 단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 9층 건물 |
| 소유자 | 우용길 (2020.06.29. 소유권이전) |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 경매 신청채권자 | 문현새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 1,037,827,470원 |
| 임차권등기 | 나연재 · 임차보증금 120,000,000원 · 건물 전부 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07. 등기 |
| 건물 준공일 | 2020.06.03. |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 담보권 확인
권리분석의 출발점은 2020년 6월 18일 설정된 두 근저당권입니다. 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원이 같은 날 공동담보 형태로 설정되었습니다. 두 금액은 각 근저당의 채권최고액이지, 401호에 배분된 실제 채무액을 의미하지 않습니다.
해당 근저당 설정 기록은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2024년 8월 22일에는 관련 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제이차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부 채권근질권이 설정된 기록도 존재합니다. 이 등기들이 어떤 원권리에 연결되고 현재 어떤 효력을 갖는지 반드시 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
2026년 4월 24일 수영세무서장이 처분청인 국가 압류도 등기되어 있습니다. 압류등기 자체는 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 실제 세금의 법정기일과 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 등기 말소와 세금의 배당순위는 동일한 문제가 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 인수액 확정 불가
| 성명 | 전입 / 권리 관련 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나연재 401호 임차권등기 |
주민등록 2023.03.17. 점유 2023.03.18. 확정 2023.03.02. |
120,000,000원 | 순위 확인 | 확정일자 있음 순위 확인 |
미확정 |
| 노금영 | 2022.07.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 유지애 | 2022.08.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 권오동 | 2022.11.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 박신영 | 2023.03.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 박지우 | 2022.08.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 황희지 | 2023.07.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 허민영 | 2020.10.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 이진관 | 2020.07.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 고미미 | 2022.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 김한나 | 2022.10.11. 업무시설 관련 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·용도 확인 |
| 윤형수 | 2023.03.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 박지은 | 2021.08.19. 점유범위 전부 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 정서경 | 2022.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 윤종진 | 2020.08.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 양진지 | 2020.07.24. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 김해인 | 2022.07.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 강지홍 | 2022.07.26. 점유범위 전부 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 나영재 | 2023.03.17. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 동일인 여부 확인 |
| 이소영 | 2022.08.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 한선미 | 2022.06.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 김형준 | 2020.11.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
| 최재혁 | 2023.04.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 호실·인수 확인 |
위 표는 임차권등기자 1명과 전입·현황조사 관련 기재 22명을 구분한 것입니다. 22명이 모두 401호의 독립된 임차인이라는 의미는 아닙니다. 특히 나영재와 나연재는 이름이 달라 동일인으로 확정하거나 서로 다른 보증금을 합산하지 않았습니다. 전입 관련 기재자는 실제 점유와 임대차계약, 대상 호실, 보증금 및 확정일자 확인 전이므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단 금지
현재 최저매각가격은 65,856,000원입니다. 반면 나연재 명의 임차권등기에 기재된 보증금은 120,000,000원입니다. 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금을 완전히 회수하지 못한다면, 낙찰자는 미배당 보증금을 추가로 부담할 가능성이 있습니다.
반대로 나연재의 임차권이 유효한 선순위 담보권보다 후순위이고 매각으로 소멸하며 매수인에게 미배당 보증금이 승계되지 않는 것으로 확인된다면, 해당 임차권에 따른 보증금 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 그러나 이것이 다른 점유자에 관한 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.
결론적으로 현재 단계에서는 65,856,000원도, 120,000,000원도 확정 실질취득가격이 아닙니다. 인수 여부와 금액을 검증한 뒤에만 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정 · 자동 계산값)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배분액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,585,408원 |
| 신청채권자 및 담보권자 | 확정 필요 | 반영되지 않음 |
| 임차권 · 나연재 | 120,000,000원 | 반영되지 않음 |
| 국가 압류·조세채권 | 미확정 | 반영되지 않음 |
| 소유자 교부(자동 계산 잔액) | — | 64,270,592원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락하지만 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 65,856,000원 | 34.3% | 인수액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,200원 | 24.01% | 인수액 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 32,269,439원 | 16.81% | 인수액 미확정 |
4회 또는 5회 유찰이 발생하면 최저매각가격은 더 내려갈 수 있습니다. 하지만 임차인 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 달라지지 않을 수 있습니다. 반대로 임차보증금이 매수인에게 승계되지 않는 것으로 확인된다면 낮은 입찰가격은 의미를 가질 수 있지만, 그 경우에도 적정 시세와 명도비용을 별도로 비교해야 합니다.
제이엠스카이 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 기재되어 있습니다. 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다회유찰 자체가 권리상의 하자를 입증하지는 않지만, 거래시장 수요와 가격 및 점유관계를 면밀히 확인해야 할 신호입니다.
⑥ 시세·입지·환금성 메모
감정가 192,000,000원은 감정평가에 따른 가격입니다. 401호와 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가격을 계산하는 것도 적절하지 않습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 제이엠스카이. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근에 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 건물에는 오피스텔과 다세대주택이 혼재하고, 본건의 용도는 다세대주택입니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 교통 여건은 고려할 요소입니다. 다만 최근 비교 실거래가 확보되지 않아 실제 환금성과 적정 매도가격은 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당권 말소 및 이전 관계. 문현새마을금고와 대연6동새마을금고의 2020.06.18. 설정 근저당권, 2024.08.22. 근저당권이전 및 채권근질권 설정 등기가 원본 등기부에서 어떤 권리관계로 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 2024.05.14. 임의경매개시결정을 기준으로 단순 판단하지 말고, 그 이전 담보권의 효력과 매각에 따른 말소 범위를 검증해야 합니다.
- 나연재 보증금 120,000,000원. 2023년 임대차와 주민등록·점유·확정일자의 효력, 2025.04.08. 임차권등기의 존속 여부, 배당요구 및 배당순위, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 401호 실제 점유자 확인. 다수 전입자를 호실별로 분리해야 합니다. 다른 호실 전입자에게서 발생한 위험을 401호 위험으로 잘못 합산하거나, 반대로 실제 401호 점유자를 누락하지 않도록 확인해야 합니다.
- 동일인 여부 확인. 나영재와 나연재의 성명 및 주민등록 관련 기재를 대조하고, 중복 기록인지 별도 권리자인지 확인해야 합니다.
- 배당계산 재작성. 신청채권자, 실제 담보채권, 임차보증금, 조세채권, 집행비용을 반영한 배당순위표를 작성해야 합니다. 계산상 소유자 잔액을 실제 교부액으로 사용하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택의 등록상태 및 경매매수 이후 적용될 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 호실별 시세 검증. 401호와 유사한 전용면적, 층, 용도 및 상태의 최근 실거래와 실제 매물가격을 확보한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유자, 미납 관리비, 국세 압류 관련 우선순위, 인도 가능성과 인도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”가 곧 안전마진은 아니다
부산 광안동 제이엠스카이 401호는 감정가 192,000,000원에서 최저매각가격 65,856,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석 관점에서는 할인율보다 확인해야 할 문제가 훨씬 중요합니다.
401호에 등기된 나연재의 임차보증금은 120,000,000원입니다. 대항력과 보증금 미배당액의 인수가 인정되는 구조라면 최저가 하락의 이익이 실질취득비용에서 상쇄될 수 있습니다. 반대로 해당 임차권이 매수인에게 승계되지 않는다면 전혀 다른 계산이 가능합니다. 그 판단은 2020년 담보권의 실제 효력, 임차인의 권리순위, 배당관계를 검증한 이후에만 가능합니다.
여기에 다수 전입자의 실제 호실 구분과 비교 실거래 시세 확인까지 필요합니다. 지금은 낙찰가가 싸다는 결론을 내릴 단계가 아니라, 낙찰자가 얼마를 더 부담할 수 있는지부터 확정해야 하는 물건입니다.
최종 판단: 권리·인수액 미확정으로 입찰 보류. 등기·임차권·점유 및 시세 검증이 선행되어야 합니다.
