부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 4층 401호로, 감정 이용상태상 공동주택(다세대-도시형:단지형)에 속하는 물건입니다. 감정가는 192,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 94,080,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 권리분석은 할인율보다 임차관계 확인이 먼저입니다.

등기상 소유자는 우용길이고 2020.06.29 소유권을 취득했습니다. 2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 및 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석 데이터에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.05.14 임의경매개시결정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 어렵다

말소기준으로 계산된 2024.05.14 임의경매개시결정 이후의 나연재 주택임차권등기와 2026.04.24 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 것과 임차인의 미반환 보증금까지 자동으로 사라진다는 것은 같은 문제가 아닙니다. 특히 나연재는 임대차계약일 2023.03.02, 주민등록일 2023.03.17, 점유개시일 2023.03.18, 확정일자 2023.03.02, 임차보증금 120,000,000원으로 등기돼 있어 매수인 입장에서는 미배당 보증금의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 — 실제 23명, 보증금 미상 22명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 23명입니다. 나연재 외 22명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고, 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

③ 가격 시나리오 — 더 유찰돼도 실질취득이 그대로일 수 있다

비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 나연재의 120,000,000원 보증금에 대항력이 인정된다는 전제에서 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 늘어 실질취득액은 약 120,000,000원에서 고정되는 구조입니다. 다른 22명의 보증금은 미상이므로 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

단순 미배당 차액은 120,000,000원에서 각 회차 매각가를 차감한 값입니다. 실제 배당순위·집행비용·배당요구 적법성에 따라 인수액은 달라질 수 있으며, 다른 임차인 22명의 보증금은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 제이엠스카이는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대-도시형:단지형)이 함께 있는 건물이며, 본건은 다세대로 분류됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형으로 이용되고 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 나연재 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2023.03.02, 주민등록일 2023.03.17, 점유개시일 2023.03.18, 확정일자 2023.03.02, 보증금 120,000,000원의 실제 배당·인수 범위를 확인해야 합니다.
• 22명 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 22명입니다. 이들의 임대차계약서·배당요구·점유관계가 확인되기 전에는 인수총액 산정이 불가능합니다.
• 나영재·나연재 동일인 여부 확인. 이름이 유사하더라도 임의로 같은 사람으로 합산하거나 제외하지 말고 주민등록·임대차계약 원본으로 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 분석상 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정으로 계산돼 있으나, 2020년 근저당의 말소 및 이후 이전·근질권 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 현재 배당 계산은 집행비용과 소유자 잔여만 반영돼 신청채권자·임차인 자료와 정합하지 않습니다. 실제 배당순위표를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격을 최저가로만 판단하지 말 것. 94,080,000원이라는 숫자보다 인수 보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “120,000,000원 + α”를 보라

감정가 192,000,000원짜리가 94,080,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 충분히 싸 보일 수 있습니다. 하지만 나연재의 임차보증금만 120,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 주민등록·점유 일자가 확인됩니다. 대항력이 인정되는 인수형이라면 현재 회차에서 약 25,920,000원의 미배당 승계가 생겨 실질취득은 약 120,000,000원이 되고, 더 유찰돼도 총액은 같은 수준에서 고정될 수 있습니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 별도로 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 22명 더 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “최소 120,000,000원 수준의 실질취득 + 추가 임차인 인수 가능성”으로 봐야 합니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 2회 유찰이라는 할인보다 임차인 23명의 권리관계를 먼저 해결해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.