부산지방법원 2024타경104968. 부산 수영구 광안동 ‘제이엠스카이’ 7층 701호 오피스텔입니다. 소유자는 우용길이며 2020.06.29 소유권이전 등기가 됐습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준은 2024.05.14 임의경매개시결정입니다. 문제는 이 기준보다 앞선 임차관계입니다. 2023.08.16 하미리 명의의 주택임차권이 보증금 120,000,000원으로 등기돼 있고, 현재 매각가정에서는 배당 후 남는 30,900,520원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

더 큰 변수는 하미리 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 총 23명이며, 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 하미리를 제외한 22명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 이들의 전입일은 모두 2024.05.14보다 빠르지만, 보증금·확정일자 정보가 없으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차관계’가 핵심

2020.06.18 설정된 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원 근저당은 등기부 데이터상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2023.08.16 하미리 임차권등기가 등장하고, 2024.05.14 문현새마을금고의 임의경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 23명

하미리는 등기된 임차권과 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 22명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 회차별 실질부담 — 유찰돼도 약 120,000,000원 부근

현재 최저매각가 91,140,000원만 보면 감정가 186,000,000원의 49%입니다. 그러나 하미리 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 반대로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총비용 하락으로 이어지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 매각대금 91,140,000원이 집행비용 2,040,520원과 하미리 배당 89,099,480원으로 모두 소진되며, 하미리의 미배당 30,900,520원이 매수인 인수로 남습니다. 다른 임차인들의 보증금·우선변제 여부가 확정되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 매각물건은 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 같은 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대·도시형 단지형)이 함께 구성돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 6m 포장도로와 접하며 토지는 평탄한 세장형입니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 제이엠스카이 단지 정보상 12세대, 완공일 2020.06.03이며 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑤ 추가 권리 체크 — 민간임대주택 등기

갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전 이 표시의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 직접 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하미리 인수액부터 반영. 현재 회차 기준 30,900,520원을 낙찰가와 별도로 실질부담에 포함해야 합니다.
• 22명 보증금 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 22명을 ‘인수 0원’으로 가정하면 안 됩니다. 대항력은 가능·미상 상태로 두고 개별 계약관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 하미리 외 22명 중 12명은 배당요구 접수일이 확인되지만, 이것만으로 우선변제권이나 최종 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
• 최저가 할인 착시 경계. 2회 유찰로 91,140,000원까지 내려왔지만 하미리 인수액을 더하면 확정분 실질부담이 122,040,520원입니다.
• 추가 유찰도 같은 구조. 3회 유찰 시 매각가 63,797,999원에 인수 57,750,365원, 4회 유찰 시 매각가 44,658,599원에 인수 76,545,256원입니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 내용을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변동 확인. 2026.04.24 수영세무서장 명의 압류가 있으며, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 계산이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자는 122,040,520원이다

이 물건의 표면상 숫자는 강합니다. 감정가 186,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 91,140,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 하미리 보증금 120,000,000원의 미배당 30,900,520원을 합치면 현재 회차 확정분 실질부담은 122,040,520원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담은 약 120,000,000원 부근에 머뭅니다.

더 중요한 것은 이 숫자조차 최종 상한이 아니라는 점입니다. 하미리 외 22명의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일은 모두 말소기준보다 앞서 있어 각각을 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라 확정 인수액이 존재하고 추가 임차보증금 위험까지 남은 고난도 권리분석 사건입니다. 가격은 보류, 임차관계 확정이 선행. 최저가만 보고 들어갈 사건은 아닙니다.