부산지방법원 2024타경104968. 수영구 광안동 제이엠스카이 8층 803호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,650,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 권리관계는 정반대입니다. 등기된 임차권자 윤형수는 2023.03.24. 전입·점유, 임차보증금 130,000,000원이며, 자료상 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 예상배당 역시 이 보증금을 배당하지 않고 매수인 인수 130,000,000원으로 처리하고 있습니다.

더 큰 문제는 윤형수 1명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 윤형수를 포함해 실제 점유·임차 관련자 22명이 확인되며, 윤형수를 제외한 21명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다. 일부는 배당요구를 했지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인의 최종 인수 범위를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

등기 흐름에는 2020.06.18. 문현새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원, 대연6동새마을금고 채권최고액 900,000,000원의 근저당권 설정이 있고, 자료상 두 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.05.14. 문현새마을금고의 임의경매개시결정이 있고, 2026.04.24. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 권리분석의 실질적인 초점은 등기부의 압류·경매개시결정보다 점유자와 임차권입니다. 윤형수의 임차권등기는 2025.04.08. 이루어졌고, 임대차계약일자는 2023.02.27., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.03.24., 확정일자는 2023.03.03.입니다. 예상배당 자료는 이를 대항력 有 · 우선변제권 無로 보고 보증금 130,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 관련자 22명

윤형수를 제외한 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 표에서는 대항력을 “가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

배당 계산상 윤형수 보증금 130,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 130,000,000원으로 처리되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 가격 판단 — 시세 자료보다 인수 리스크가 먼저

동일 면적 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 확인된 윤형수 보증금 130,000,000원 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 존재해, 실질 취득비용의 상단을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

배당표 기준으로는 현재 회차에서 매수인이 윤형수 보증금 130,000,000원을 인수합니다. 최저매각가와 별개의 채무승계 위험이 존재하기 때문에, 이 사건의 가격 판단은 먼저 미상 임차인들의 보증금·확정일자·점유관계가 확정된 뒤에 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 부산도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 해당 물건은 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층이며 승강기·주차·가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 195.8㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
• 단지. 제이엠스카이, 2020.06.03. 준공. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤형수 임차권 확인. 임대차계약일자 2023.02.27., 확정일자 2023.03.03., 전입·점유 2023.03.24., 보증금 130,000,000원의 원본 내용을 다시 대조해야 합니다.
• 미상 임차인 21명 확인. 각 점유자의 실제 점유 호수, 보증금, 확정일자, 임대차계약, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확정해야 합니다.
• 전부 점유 주장 중복 확인. 박지은·강지홍은 점유부분이 전부로 기재되어 있고, 윤형수 역시 건물 전부 임차권등기가 있습니다. 실제 점유관계의 중복 여부 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격보다 권리 먼저. 현재 최저가 90,650,000원, 3회 유찰 63,454,999원, 4회 유찰 44,418,499원으로 내려가도 윤형수 인수액 130,000,000원은 시나리오상 그대로입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자는 130,000,000원

이 물건은 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 90,650,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 윤형수의 임차보증금 130,000,000원이 예상배당상 전액 매수인 인수로 표시되고, 그 밖에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 존재합니다.

따라서 이 사건은 “싸게 내려온 오피스텔”이 아니라, 확인된 인수액과 아직 금액이 확인되지 않은 임차 위험을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리위험은 여전히 크다. 이 물건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.