제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호로, 사건 용도는 대지이고 현황은 근린생활시설(호텔 식당)로 이용 중입니다. 등기 흐름은 2016년 퍼스트피엔에스원주식회사 소유권보존 후 코람코자산신탁으로 신탁됐다가, 2023.05.08. 신탁재산이 다시 퍼스트피엔에스원주식회사에 귀속된 뒤 같은 날 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원이 설정된 구조입니다. 이 근저당권이 이번 분석의 말소기준입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 뒤에 남아 있는 제주특별자치도 압류, 국 압류, 권준상 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 일호종합건설주식회사 근저당권 1,200,000,000원과 이전 경매개시결정·가압류 등은 이미 말소됐습니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 한수민의 전입이 말소기준보다 5년 이상 앞서 배당표에서는 보증금 50,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호 · 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제근생호 · 근린생활시설(호텔 식당)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,573,000,000원 / 1,801,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오앤오파트너스 주식회사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2023.05.08. 을구 1번 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 2024.01.18. 제주특별자치도 압류, 2025.09.05. 국 압류, 2025.09.10. 및 2025.10.02. 권준상 근저당권, 2025.11.25. 이번 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 일호종합건설주식회사 근저당권 1,200,000,000원은 2025.09.10. 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 2026.01.16 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
② 가격 판단 — 70% 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
감정가는 2,573,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 1,801,100,000원으로 감정가의 정확히 70%입니다. 하지만 한수민 보증금 50,000,000원을 인수한다는 배당 시뮬레이션을 반영하면 권리상 실질취득은 1,851,100,000원, 감정가의 약 71.9%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 1,801,100,000원 | 50,000,000원 | 1,851,100,000원 | 59,311,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,260,770,000원 | 50,000,000원 | 1,310,770,000원 | 594,237,700원 |
| 3회 유찰 · 34% | 882,539,000원 | 50,000,000원 | 932,539,000원 | 968,686,390원 |
이 사건은 보증금 50,000,000원이 각 회차 매각가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 그만큼 증가해 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션에서는 인수액이 모두 50,000,000원으로 동일하고, 실질취득은 매각가 하락에 따라 함께 낮아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,801,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,411,000원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 940,689,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 1,801,100,000원에서는 집행비용 20,411,000원을 제외한 뒤 오앤오파트너스주식회사 540,000,000원, 권준상 300,000,000원, 권준상 후순위 근저당에 940,689,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권 미배당은 59,311,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 별도의 매수인 인수액으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 제1층 제근생호이며 매각물건명세서상 근린생활시설(호텔 식당)로 이용 중입니다. 해당 건물은 숙박시설(호텔객실)과 근린생활시설이 함께 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상10층, 사용승인일은 2016.08.30입니다. 기본위생·급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 소로1류 및 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 1,137,000원/㎡, 토지면적은 1,269.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한수민 임대차 원문 확인. 2017.09.13. 전입, 본호 전부분 점유, 보증금 50,000,000원, 2026.01.16. 배당요구가 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 전액 인수로 계산합니다.
- 명세서 인수 문구 대조. 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 한수민 50,000,000원 인수 시뮬레이션을 함께 확인해 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유 확인. 2025.01.08. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 점유부분과 보증금은 미상입니다.
- 실질취득 기준 설정. 1회 유찰 최저가 1,801,100,000원만 보지 말고 한수민 인수액을 더한 1,851,100,000원을 기준으로 판단하세요.
- 감정가 할인율 과신 금지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 관계 확인. 오앤오파트너스주식회사 및 권준상 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 현황 이용 확인. 근린생활시설(호텔 식당)로 이용 중인 만큼 입찰 전 현장 이용상태와 점유관계를 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 5,000만원 인수를 먼저 계산한다
이 물건의 등기 구조는 핵심이 분명합니다. 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 540,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계까지 합치면 단순한 인수 0원 사건이 아닙니다. 한수민은 2017.09.13. 전입, 보증금 50,000,000원이고 배당 시뮬레이션상 배당 0원·매수인 전액 인수입니다.
따라서 1회 유찰 최저매각가 1,801,100,000원이 아니라 1,851,100,000원을 권리상 실질취득으로 잡아야 합니다. 감정가 대비로는 약 71.9%지만, 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”는 뜻으로 해석할 근거는 없습니다. 더욱이 대상은 주거형 아파트가 아니라 대지·제1층 제근생호, 현황 근린생활시설(호텔 식당)입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차인 인수와 가격 검증은 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
