제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제2층 제212호로, 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이고, 말소기준권리는 2023.05.08. 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 채권최고액 540,000,000원입니다. 이후 남아 있는 국 압류, 권준상 근저당권 2건, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차인입니다. 한수민은 본호 전부분에 2017.09.13. 전입했고, 말소기준일인 2023.05.08.보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금은 50,000,000원, 배당요구는 2026.01.16. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 계산됐습니다. 이 때문에 배당표에서는 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수액으로 전액 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제212호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 2016년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 일호종합건설주식회사 근저당권도 2025.09.10. 말소됐습니다. 현재 등기부에 남은 2025.09.05. 국 압류와 2025.09.10.·2025.10.02. 권준상 근저당권, 2025.11.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08. 전입으로 말소기준일인 2023.05.08.보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 한수민은 말소기준보다 약 6년 앞선 전입이고 보증금 50,000,000원이 확인됩니다. 이 사건의 실질적인 인수금액은 한수민 보증금 50,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — ‘감정가 70%’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원의 70%인 116,200,000원입니다. 겉으로는 49,800,000원이 내려온 것처럼 보이지만, 한수민 보증금 50,000,000원을 매수인이 별도로 부담하는 구조이므로 현재 회차의 실질취득은 166,200,000원입니다. 즉 감정가보다도 200,000원 높은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,200,000원 | 50,000,000원 | 113,773,200원 | 1,726,226,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,340,000원 | 50,000,000원 | 79,475,880원 | 1,760,524,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,938,000원 | 50,000,000원 | 55,513,116원 | 1,784,486,884원 |
유찰이 추가되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 계산상 한수민 보증금 50,000,000원 인수는 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 최저매각가만 비교할 것이 아니라 낙찰가 + 인수보증금을 기준으로 판단해야 합니다. 동일·유사 호실의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 113,773,200원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,840,000,000원 중 113,773,200원만 배당되고 1,726,226,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호를 포함한 기호(2,3,5,7~23)는 숙박시설(호텔객실)로 이용중입니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 숙박시설(호텔객실) 용도이므로 매수층과 활용 방식이 주거용 집합건물과 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한수민 보증금 인수 재확인. 2017.09.13. 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16., 확정일자 미확인 구조를 원문과 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 충돌 확인. “명시 인수권리 해당사항없음” 기재와 현황조사·배당 계산의 50,000,000원 인수 판단이 서로 다르므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 회차의 판단 기준은 116,200,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 166,200,000원입니다.
- 숙박시설 운영·점유 확인. 감정평가상 호텔객실로 이용중이므로 실제 운영·사용 상태와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 압류 및 배당 확인. 2025.09.05. 제주세무서장 처분청의 압류가 등기돼 있으며 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 권준상 후순위 근저당. 300,000,000원과 1,000,000,000원의 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.662억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 겉으로만 보면 감정가 166,000,000원짜리 호텔객실이 한 차례 유찰돼 116,200,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 한수민이 2017.09.13. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 50,000,000원이 배당되지 않는 구조로 계산돼 현재 회차 실질취득은 166,200,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 인수는 남습니다. 더구나 물건은 숙박시설(호텔객실)이고, 현재 비교할 실거래 근거 없이 감정가 수준의 실질취득비용을 부담하는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 인수보증금을 합쳐 실제 얼마에 취득하는가”입니다. 현 회차는 권리확인 필요·가격 메리트 불명확으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
