제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제2층 제222호입니다. 감정평가상 해당 건물의 숙박시설 호실은 호텔객실로 이용 중이고, 본건 매각물건명세서 비고에도 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 168,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다.
등기상 말소기준은 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 권준상 근저당권 2건, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제222호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준권리인 오앤오파트너스주식회사 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 권준상 근저당권 300,000,000원·1,000,000,000원 및 오앤오파트너스주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 50,000,000원 인수 위험이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한수민은 2017.09.13 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당표 가정에서도 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수 50,000,000원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 117,600,000원이 아니라 167,600,000원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 그러나 배당 가정대로 한수민 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수하면 실제 부담은 단순 최저가가 아닙니다.
동일 건물·동일 용도의 실거래 시세 비교 자료가 없어, 실질취득 167,600,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 숙박시설은 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판단하기 어려우므로 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 인수 · 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 1,840,000,000원 중 115,153,600원이 배당되고, 미배당은 1,724,846,400원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 117,600,000원 | 50,000,000원 | 167,600,000원 | 1,724,846,400원 |
| 2회 유찰 시 | 82,320,000원 | 50,000,000원 | 132,320,000원 | 1,759,561,760원 |
| 3회 유찰 시 | 57,624,000원 | 50,000,000원 | 107,624,000원 | 1,783,813,232원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가가 내려가므로 실질취득도 감소하지만, 한수민 보증금 50,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 어떤 회차든 낙찰가만 보지 말고 인수보증금을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 숙박시설 호실은 호텔객실로 이용 중이며, 건물은 지하2층 지상10층 철근콘크리트조입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 117,600,000원이 아니라 인수 50,000,000원을 합친 167,600,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 한수민 임대차 원문. 2017.09.13 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16의 사실관계와 확정일자·점유 지속 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 명세서 불일치. “인수권리 해당사항없음” 기재와 배당 가정상 50,000,000원 인수가 충돌하므로 이 부분이 가장 중요한 확인사항입니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록이 기재되어 있어 채권최고액 자체를 본 호실 단독 채무로 단순 해석하지 마세요.
- 숙박시설 운영조건. 호텔객실의 실제 운영·관리 형태와 비용 구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 “인수 포함 총원가”
이 사건은 등기부의 후순위 권리보다 선순위 임차보증금이 중요합니다. 현재 최저가는 117,600,000원까지 내려왔지만, 배당 가정대로 한수민 보증금 50,000,000원을 인수하면 실질취득은 167,600,000원입니다. 감정가 168,000,000원에 거의 붙는 수준이므로, 1회 유찰만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
또한 본건은 숙박시설(호텔객실)이고 실거래 시세 비교 근거가 없어 시장가격 대비 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 가정의 “한수민 보증금 전액 인수”가 서로 맞지 않는 만큼, 권리 원문 확인 전에는 보수적으로 50,000,000원 인수를 반영해 접근하는 것이 안전합니다.
