매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 5천만원 인수 부담으로 실질취득 비용이 커지는 호텔객실 경매
권리상 일부 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 5천만원을 매수인이 인수하고 숙박시설 용도 특성이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 호텔객실 경매로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 대항력 임차인 보증금 5천만원 인수입니다. 낙찰가만 보면 저렴해 보이나 실제 취득원가는 최저가 1.197억 + 인수금 5천만원으로 약 1.697억 수준까지 올라갑니다.
감정가 / 최저가
171,000,000원 / 119,700,000원
1회 유찰
실질취득 기준
169,700,000원 수준
낙찰가+인수 50,000,000원
매수인 인수
50,000,000원
한수민 보증금
핵심지표
48점 · C
인수·용도 리스크 반영
제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제5층 514호 기타 용도 물건입니다. 감정가는 1억7100만원, 현재 최저매각가는 1억1970만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용과 다릅니다. 대항력 있는 임차인 한수민의 보증금 5000만원이 있어 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경9136 (임의경매)
소재지
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제514호
물건종류 / 이용상태
기타 · 숙박시설(호텔객실) 이용중
소유자
퍼스트피엔에스원주식회사
감정가 / 최저가
171,000,000원 / 119,700,000원
신청채권 / 청구액
오앤오파트너스주식회사 / 360,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인 인수 존재
말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 한수민은 2017.09.13 전입으로 말소기준권리 이전 대항력을 가진 임차인으로 조사되어 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 핵심 리스크
임차인
전입
보증금
판단
한수민
2017.09.13
50,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수 가능
⛔ 인수 리스크 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 보증금은 별도로 남습니다. 현재 회차 기준 매수인은 50,000,000원을 추가 부담할 수 있어 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,475,800원
임차인 한수민 보증금
50,000,000원
0원
근저당 · 오앤오파트너스
540,000,000원
117,224,200원
잔여
-
0원
매각대금 배분
취득비용 구조
최저가만이 아닌 인수금 포함 실질취득 기준으로 판단
④ 입찰 판단
⚠️ 가격 판단 기준 최저매각가 119,700,000원은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 고려하면 실질 취득비용은 약 169,700,000원 수준입니다.
권리. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만 대항력 임차인 인수 문제가 핵심입니다.
용도. 숙박시설 호텔객실로 이용 중이라 주거용 아파트와 환금성을 동일하게 보기 어렵습니다.
자금. 입찰보증금은 최저가의 10% 수준인 약 11,970,000원이며 별도 인수금 준비가 필요합니다.
확인. 호텔 운영 형태, 관리관계, 임대관계는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 단순히 1회 유찰로 1억1970만원까지 내려온 호텔객실이 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 5000만원이 존재해 최저가 기준 접근하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다. 권리상 소멸 구조는 명확하지만, 인수금과 숙박시설이라는 용도 특성을 감안하면 신중한 접근이 필요한 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호
2025년12월03일
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 임차인 퍼스트피앤에스(주)로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 근생시설(식당)로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 퍼스트피앤에스(주)가 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 채무자 겸 소유자 퍼스트피엔에스원 주식회사로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 숙박시설로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제604호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호
본호 소재지에서 현장에서 만난 한수민의 모 김경희는 본호는 별첨 임대차관계조사서의 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 위 김경희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 한수민이 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제912호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제근생호
소재지 1.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제1층 제근생호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제817호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제711호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제614호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제516호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제514호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제506호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제421호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제413호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제3층 제314호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제222호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제212호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00제101호법정
최저매각가1억 1,970만원▼ 30% 감정가 1억 7,100만
입찰 보증금1,197만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0116:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%1억 7,100만→1억 1,970만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-21
유찰
1억 7,100만원
2
2026-08-25
대기
1억 1,970만원
토지 정보
VWorld
384평
1,269㎡
상업지역
용도지역
소로
★★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적1,269.0㎡≈383.9평
소유법인
소재제주특별자치도 서귀포시 강정동 · 173-3
특성
일반상업지역
이용상황상업나지
지형
완경사
세로장방
도로접면 등급소로각지
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
●
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
14억 4,285만원
1,137,000원/㎡ × 1,269.0㎡
▼
감정가 12%
2026년 기준
1,137,000원/㎡
▲
+178.0%
· 연평균 +13.7%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (1)
건축계획심의대상구역
저촉
호재 (2)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (1)
일반상업지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
방화지구
시가지경관지구(중심)
제1종지구단위계획구역
하수처리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
