제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제8층 제807호입니다. 감정평가상 해당 호실은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이고, 말소기준권리는 2023.05.08. 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·근저당권·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 한수민은 2017.09.13. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원, 배당요구는 2026.01.16. 접수된 것으로 조사됐습니다. 배당 계산에는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 현재 최저가 123,900,000원에 이 50,000,000원을 더하면 실제 자금 부담 기준은 173,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 숙박시설(호텔객실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30. |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.08. 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 2025.09.05. 국 압류, 2025.09.10. 권준상 근저당권 300,000,000원, 2025.10.02. 권준상 근저당권 1,000,000,000원, 2025.11.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2016년 신탁등기는 2023.05.08. 말소됐고, 과거의 가압류·경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 5,000만원 인수 여부가 승부처
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025-01-08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017-09-13 | 50,000,000원 | 2026-01-16 | 있음 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08. 전입으로 말소기준권리인 2023.05.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한수민은 2017.09.13. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 보증금은 50,000,000원이고, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’
현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%인 123,900,000원입니다. 하지만 한수민 보증금 인수액 50,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 173,900,000원입니다. 따라서 123,900,000원만 보고 “감정가보다 크게 싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 123,900,000원 | 50,000,000원 | 173,900,000원 | 1,718,634,600원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 86,730,000원 | 50,000,000원 | 136,730,000원 | 1,755,231,140원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 60,710,999원 | 50,000,000원 | 110,710,999원 | 1,780,781,799원 |
이 사건에서는 보증금 50,000,000원이 현재 최저가보다 작기 때문에, 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 각 회차 모두 낙찰가 외에 50,000,000원의 인수 부담을 별도로 더한 금액으로 판단해야 합니다. 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 가격이 시장 대비 저렴한지 여부는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 123,900,000원은 집행비용 2,534,600원과 오앤오파트너스주식회사에 121,365,400원이 배당되는 계산입니다. 채권총액 1,840,000,000원 중 1,718,634,600원이 미배당으로 남습니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제807호가 포함된 해당 객실군은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30.입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 1,137,000원/㎡이며 토지면적은 1,269.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한수민 보증금 50,000,000원. 현재 배당 계산상 전액 매수인 인수입니다. 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 명세서와 임차조사 대조. “인수권리 해당사항없음” 기재와 대항력 임차인·전액 인수 계산이 서로 맞물리지 않으므로 원본 매각물건명세서와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 한수민의 확정일자는 확인되지 않았고 배당 계산에는 우선변제권 없음으로 반영되어 있습니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유. 2025.01.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금 등 임대조건은 미상입니다.
- 숙박시설 이용. 주거용 아파트가 아니라 호텔객실로 이용 중이므로 실제 점유·운영 형태와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 국 압류. 2025.09.05. 제주세무서장 처분의 압류가 있으나 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 후순위 근저당. 권준상 명의 300,000,000원 및 1,000,000,000원 근저당은 모두 말소기준권리 이후로 매각 소멸입니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 5,000만원 인수가 먼저다
표면적으로는 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 123,900,000원으로 내려온 사건입니다. 하지만 한수민의 대항력 있는 임차보증금 50,000,000원을 그대로 인수하는 계산을 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 173,900,000원입니다. 결국 현재 회차에서는 감정가가 크게 낮아졌다는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
등기 권리는 말소기준권리 이후가 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수 여부입니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 조사·배당 자료가 일치하지 않는 만큼, 입찰 전 한수민의 임대차계약·전입·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다. 권리는 후순위 소멸, 가격은 인수액 포함, 최종 판단은 임차관계 확인 후. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
