제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 7층 717호입니다. 감정평가상 이 호실이 속한 대상은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층, 사용승인일은 2016.08.30입니다. 권리의 중심은 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 압류·근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 한수민은 2017.09.13 전입해 말소기준일 2023.05.08보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026.01.16에 했지만 확정일자는 확인되지 않으며, 배당 추정에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.08 근저당
2016.09.06 코람코자산신탁으로 신탁등기가 있었지만 2023.05.08 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 일호종합건설주식회사 근저당, 가압류·과거 경매개시결정은 이미 말소됐으며, 현재 남아 있는 제주세무서 압류와 권준상 근저당 2건, 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사대상 2명
| 임차인 / 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 확정일자 미상 · 배당요구 2026.01.16 | 보증기관 승계 없음 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
퍼스트피엔에스(주)는 전입일이 2025.01.08로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않습니다. 반면 한수민은 말소기준보다 약 5년 8개월 앞서 전입했고, 보증금 50,000,000원이 확인돼 매수인 인수 여부가 수익성을 좌우합니다.
③ 가격 구조 — 30% 유찰돼도 실질취득은 감정가의 98.7%
현재 최저가는 감정가 174,000,000원의 70%인 121,800,000원입니다. 겉으로는 52,200,000원이 내려온 것처럼 보이지만, 한수민 보증금 50,000,000원을 인수한다고 보면 실질취득은 171,800,000원입니다. 감정가보다 불과 2,200,000원 낮은 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 121,800,000원 | 50,000,000원 | 171,800,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 85,260,000원 | 50,000,000원 | 135,260,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,681,999원 | 50,000,000원 | 109,681,999원 |
즉 이 사건은 유찰률보다 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차에서는 감정가 174,000,000원과 실질취득 171,800,000원의 차이가 1.3% 수준에 불과합니다. 숙박시설(호텔객실)이라는 이용형태까지 감안하면 단순히 “감정가 대비 70%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 인수 · 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 매수인 인수 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,294,800원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,505,200원을 제외한 119,294,800원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 등기상 채권최고액 합계 1,840,000,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당액은 1,720,705,200원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 포함된 대상 호실은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층, 사용승인일 2016.08.30. 기본위생·급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한수민 임대차 원본 확인. 전입일 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16입니다. 확정일자 및 실제 계약관계, 점유 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서와 배당 추정의 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 50,000,000원 전액 인수 추정이 동시에 존재합니다. 최종 입찰 판단은 최신 원본 서류를 기준으로 해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 판단가격은 121,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 171,800,000원으로 보는 것이 안전합니다.
- 호텔객실 운영상태 확인. 감정상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이므로 현장 운영상태와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 오앤오파트너스 및 권준상 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당 및 채권 잔액은 관련 공동담보 관계와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 체납·관리비 확인. 제주세무서 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 실제 조세·관리비 부담 여부는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “5천만원 인수”가 더 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 174,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 121,800,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 한수민의 대항력과 50,000,000원 보증금 인수를 그대로 반영하면 실질취득은 171,800,000원입니다. 감정가의 약 98.7%라서 현재 회차를 단순 할인물건으로 보기 어렵습니다.
등기부상 후순위 권리는 대부분 소멸 구조지만, 임차인 인수 여부를 둘러싼 문서 간 충돌이 더 큰 위험입니다. 특히 숙박시설(호텔객실)이라는 이용형태를 고려하면, 현재 회차에서는 가격 메리트가 뚜렷하다고 평가하기 어렵고, 한수민 보증금의 실제 인수 여부를 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 권리의 승부처는 말소되는 근저당이 아니라 50,000,000원 임차보증금입니다.
