🏷️ 123,900,000원 💰 173,900,000원 🏠 50,000,000원 📉 1회 유찰
제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제6층 제604호로, 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.08. 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 권준상 근저당권 2건, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수에는 한수민이 본호 전부분을 점유하고, 2017.09.13. 전입한 것으로 확인됩니다. 이 전입은 말소기준권리인 2023.05.08.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금은 50,000,000원, 배당요구일은 2026.01.16.입니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당 가정되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(호텔객실) |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2016.08.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인이 남는다
2016.09.06. 퍼스트피엔에스원주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사코람코자산신탁으로 신탁됐고, 2023.05.08. 신탁재산 귀속으로 다시 퍼스트피엔에스원주식회사에 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 일호종합건설주식회사 근저당권, 박민자·동일권 가압류와 과거 경매개시등기는 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 남아 있는 후순위 권리 가운데 2025.09.05. 국 압류, 2025.09.10. 권준상 근저당권 300,000,000원, 2025.10.02. 권준상 근저당권 1,000,000,000원, 2025.11.25. 오앤오파트너스 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 한수민 보증금 50,000,000원이 실질 인수액
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
③ 가격 구조 — 현재 실질부담은 감정가에 근접
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,900,000원 | 50,000,000원 | 173,900,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 50,000,000원 | 136,730,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 50,000,000원 | 110,710,999원 |
현재 회차에서 매각대금 자체는 감정가의 70%인 123,900,000원이지만, 보증금 인수를 포함한 실질취득은 173,900,000원입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래가격은 제시하지 않으므로 현재 가격이 시세보다 싸다는 평가는 하지 않습니다. 특히 숙박시설(호텔객실)은 가격 외에 운영·임대관계와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,840,000,000원 중 예상 배당은 121,365,400원이며, 미배당은 1,718,634,600원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 위치. 서귀포시 법환동 소재 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡이며 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설 객실은 주거용 아파트와 동일한 방식으로 가격을 판단하기 어려우므로 실제 운영·임대관계와 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 123,900,000원만 보지 말고 한수민 보증금 50,000,000원을 더한 173,900,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 한수민 임대차 원본 확인. 전입일 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2026.01.16을 기준으로 계약서·점유·배당요구 효력을 대조해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유. 2025.01.08 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금은 미상으로 조사돼 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 대조. 명시 인수권리 “해당사항없음” 문구와 대항력 임차인 조사 결과가 실제 매각조건에서 어떻게 정리됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영관계. 현재 호텔객실로 이용 중이므로 실제 임대·운영계약과 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당 1,718,634,600원이 발생하며, 후순위 담보권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내리지 말고 실질취득액과 숙박시설 환금성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.739억 실질취득”을 보라
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 근저당권을 기준으로 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2017.09.13. 전입 임차인 한수민이 있고, 보증금 50,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 123,900,000원은 투자 판단의 출발점일 뿐입니다. 실제 부담은 173,900,000원이고, 이는 감정가 177,000,000원에 근접합니다. 여기에 물건 자체도 숙박시설(호텔객실)이므로 임대·운영관계와 환금성 확인이 필수입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인 보증금이 가격 메리트를 크게 희석하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
