제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 7층 711호로, 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 채권최고액 540,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 권준상 근저당권 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 임차인입니다. 한수민은 2017.09.13 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제711호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(호텔객실) |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2016.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 정리가 비교적 명확합니다. 2025.09.05 국세 압류, 2025.09.10 권준상 근저당권 300,000,000원, 2025.10.02 권준상 근저당권 1,000,000,000원, 2025.11.25 현 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 한수민의 전입일은 2017.09.13으로 2023.05.08 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한수민 보증금 5,000만원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 인수 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 확인 없음 | 인수 근거 없음 |
한수민은 배당요구를 2026.01.16 했지만, 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 한수민에게 경매대금에서 배당하지 않고 보증금 50,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 퍼스트피엔에스(주)는 전입일이 말소기준 이후인 2025.01.08이라 대항력이 없으며, 보증금도 확인되지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 5,000만원 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 121,800,000원 | 50,000,000원 | 171,800,000원 | 1,720,705,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 85,260,000원 | 50,000,000원 | 135,260,000원 | 1,756,674,680원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 59,681,999원 | 50,000,000원 | 109,681,999원 | 1,781,792,277원 |
현재 회차에서는 최저가가 감정가의 70%까지 떨어져 보이지만, 인수금을 포함하면 실질취득은 감정가에 거의 붙습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 135,260,000원, 3회 유찰 시에는 109,681,999원으로 내려갑니다. 다만 이는 감정가 대비 비교일 뿐이며, 이 사건에는 확인된 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻으로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,294,800원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,840,000,000원 중 예상 배당은 119,294,800원이고, 미배당은 1,720,705,200원입니다. 한수민의 50,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 건물의 이 물건은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 설비. 급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 환금성 유의. 숙박시설 호텔객실은 일반 주거용 집합건물과 수요층·운영수익·매도 경로가 달라 가격 판단을 감정가 할인율만으로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 121,800,000원에 한수민 보증금 50,000,000원을 더한 171,800,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 한수민 임차관계 원본 대조. 전입일 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2026.01.16과 확정일자 유무를 매각물건명세서·현황조사·배당요구서에서 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 명세서상 인수권리 해당사항없음이라는 기재와 배당 시뮬레이션의 50,000,000원 인수 판단이 충돌하므로 입찰 전 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 호텔객실 환금성. 실거래 비교 자료가 없는 상태이므로 감정가 174,000,000원이나 유찰률만으로 적정가를 단정하지 말고 숙박시설 자체의 거래·수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 체납·운영비 확인. 숙박시설 운영비, 공용관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.718억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 숫자상 첫인상은 감정가 174,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 121,800,000원까지 내려온 것입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 달라집니다. 말소기준보다 앞선 한수민의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 시뮬레이션이어서 현재 회차의 실질취득액은 171,800,000원입니다. 감정가의 약 98.7%입니다.
게다가 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(호텔객실)이고, 비교 가능한 실거래 자료도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “1회 유찰돼 30% 싸졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 핵심은 임차보증금 인수의 실제 존부를 원본에서 확정하고, 호텔객실의 별도 시세·수익성을 검증한 뒤 실질취득액 기준으로 응찰가를 정하는 것입니다.
