제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 3층 314호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔객실)입니다. 감정가 166,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,200,000원입니다. 표면적으로는 49,800,000원이 내려왔지만, 권리분석의 중심은 가격 하락이 아니라 한수민의 50,000,000원 보증금입니다. 한수민은 2017.09.13. 전입해 말소기준권리인 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사 근저당보다 앞서고, 분석상 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다.
한수민은 2026.01.16. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당 분석에서는 우선변제권 없음 → 보증금 50,000,000원 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 단순 최저가 116,200,000원만 보는 것은 위험합니다. 매수인의 실질 자금부담은 116,200,000원 + 50,000,000원 = 166,200,000원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제3층 제314호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.08. 을구 1번 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 설정된 국세 압류, 권준상 근저당 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 일호종합건설 근저당, 가압류와 과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 2026.01.16 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 한수민은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금 50,000,000원이 확인됩니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 70% 최저가의 착시
| 현재 최저매각가 | 116,200,000원 |
|---|---|
| 한수민 인수 가정 | 50,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 166,200,000원 |
| 감정가 | 166,000,000원 |
| 차이 | 실질취득이 감정가보다 200,000원 높음 |
현재 회차는 감정가의 70%인 116,200,000원까지 떨어졌지만, 50,000,000원 인수 가정을 반영하면 실질취득은 166,200,000원입니다. 즉 유찰로 생긴 49,800,000원의 가격 하락이 임차보증금 50,000,000원 인수와 거의 정확히 상쇄됩니다. 실거래 자료가 없기 때문에 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 116,200,000원 | 50,000,000원 | 166,200,000원 | 1,726,226,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,340,000원 | 50,000,000원 | 131,340,000원 | 1,760,524,120원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,938,000원 | 50,000,000원 | 106,938,000원 | 1,784,486,884원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 인수 · 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 113,773,200원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 116,200,000원은 집행비용 2,426,800원과 오앤오파트너스주식회사 113,773,200원 배당으로 모두 소진됩니다. 채권 미배당은 1,726,226,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호가 속한 해당 구분은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 위치. 서귀포시 법환동 소재 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층 지상10층이며 사용승인일은 2016.08.30입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 여부 원문 확인. 한수민은 전입일상 선순위 대항력 임차인으로 분석되지만 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”으로 기재돼 있어 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 116,200,000원이 아니라 인수 가정 포함 166,200,000원으로 판단해야 합니다.
- 확정일자 확인. 한수민의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 있습니다. 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 법인 점유관계. 퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 호텔객실 환금성. 일반 주거용이 아닌 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이므로 매수층·운영수익·재매각 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 자료 부재. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 166,200,000원의 시장가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “166,200,000원 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰돼 116,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 한수민 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다는 현재 분석을 적용하면 실질취득은 166,200,000원으로 감정가보다도 높아집니다. 따라서 현재 회차의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
더 큰 문제는 인수권리 “해당사항없음”이라는 매각물건명세서 기재와 선순위 임차보증금 전액 인수 계산이 서로 충돌한다는 점입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 권리관계가 단순하다고 볼 수 없습니다. 후순위 근저당과 압류는 소멸 구조지만, 한수민의 선순위 임차관계가 실제 인수로 이어지는지가 투자 판단을 좌우합니다. 숙박시설이라는 용도와 실거래 비교자료 부재까지 감안하면, 현재 회차는 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
