119,700,000원
제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제6층 제614호입니다. 감정평가상 해당 호실이 속한 기호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상10층, 사용승인일은 2016.08.30입니다. 이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 119,700,000원이 아니라 실질취득 169,700,000원입니다.
이유는 임차인 한수민입니다. 한수민은 2017.09.13 전입했고, 말소기준권리인 오앤오파트너스주식회사의 2023.05.08 근저당보다 먼저입니다. 보증금은 50,000,000원이며, 배당요약에서는 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산됐습니다. 현재 최저가 119,700,000원에 이 50,000,000원을 합하면 매수인의 실질취득은 169,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제614호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층·지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국 압류, 권준상 근저당 300,000,000원·1,000,000,000원 및 2025.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 조사, 실제 인수 핵심은 한수민
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 반면 한수민은 본호 전부분을 점유하고 2017.09.13 전입, 보증금 50,000,000원이며 2026.01.16 배당요구를 접수했습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 효과가 거의 사라진다
감정가는 171,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 표면적으로는 51,300,000원이 내려갔습니다. 하지만 한수민 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하면 실질취득은 169,700,000원이 됩니다. 결국 감정가와의 차이는 1,300,000원에 불과합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 119,700,000원 | 50,000,000원 | 169,700,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 83,790,000원 | 50,000,000원 | 133,790,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,653,000원 | 50,000,000원 | 108,653,000원 |
동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 현재 실질취득 169,700,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 다만 감정가 대비 할인폭만 놓고 보면 현재 회차의 실질 할인은 1,300,000원입니다. 따라서 “감정가 70% 물건”이라는 표면 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 117,224,200원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 1,840,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 117,224,200원, 미배당은 1,722,775,800원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 법환동 소재 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 해당 호실이 속한 기호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 숙박시설(호텔객실) 용도이며 비교 실거래 가격이 없어 현재 가격대의 시장 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가는 낙찰가만 보지 말고 한수민 보증금 50,000,000원을 더한 총부담으로 계산해야 합니다.
- 한수민 임대차 원문 확인. 2017.09.13 전입·보증금 50,000,000원·본호 전부분 점유 및 우선변제권 없음 처리의 근거를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 명세서와 배당계산의 차이. “명시 인수권리 해당사항없음” 기재와 50,000,000원 매수인 인수 계산이 함께 존재하므로 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유. 2025.01.08 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 미상으로 조사돼 점유·명도 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 169,700,000원은 감정가 171,000,000원과 차이가 1,300,000원뿐이므로 호텔객실의 실제 거래가격·수익구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국 압류가 존재하며, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “169,700,000원 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 1회 유찰돼 최저매각가가 119,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 한수민의 선순위 전입과 보증금 50,000,000원을 함께 놓으면 그림이 완전히 달라집니다. 배당 계산대로 전액 인수한다면 실질취득은 169,700,000원으로, 감정가 171,000,000원보다 불과 1,300,000원 낮습니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸 구조이지만, 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 한수민 보증금 인수입니다. 여기에 숙박시설(호텔객실) 용도이고 비교 실거래 가격이 없어 시세 할인 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차는 “낮아진 최저가”보다 “거의 감정가에 가까운 실질취득”을 먼저 보는 물건입니다.
