제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제5층 제516호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔객실)입니다. 현재 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이고, 말소기준은 2023년 5월 8일 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 말소기준 이후의 국 압류와 권준상 근저당권 2건, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 기준권리 이후 권리들이 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 한수민은 2017년 9월 13일 전입해 말소기준일인 2023년 5월 8일보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026년 1월 16일 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 계산돼, 예상배당표에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2016년 9월 6일 퍼스트피엔에스원주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 주식회사코람코자산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2023년 5월 8일 신탁재산의 귀속으로 신탁이 정리됐습니다. 같은 날 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 5월 19일 일호종합건설주식회사 근저당권 1,200,000,000원은 2025년 9월 10일 이미 말소됐고, 과거 경매개시결정과 가압류도 등기부상 말소된 상태입니다.

② 점유·임차인 — 5,000만원 인수가 핵심

퍼스트피엔에스(주)는 2025년 1월 8일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 한수민은 2017년 9월 13일 전입으로 말소기준보다 빠르고, 보증금 50,000,000원에 대해 대항력이 있는 임차인으로 조사됐습니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 반영되지 않았고, 예상배당은 0원이라 보증금 전액이 매수인에게 넘어오는 구조로 계산돼 있습니다.

③ 가격 — 70% 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가는 121,800,000원으로 감정가 174,000,000원의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 한수민 보증금 50,000,000원을 인수한다고 보면 매수인의 실질취득은 171,800,000원입니다. 즉 경매 화면에 보이는 121,800,000원만으로 “감정가 대비 크게 싸졌다”고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)

현재 회차에서 등기채권 총액은 1,840,000,000원, 예상 지급액은 119,294,800원, 미배당은 1,720,705,200원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오

유찰돼 매각가격이 내려가도 이 시나리오에서는 한수민 보증금 인수액 50,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 회차별 최저매각가만 비교하지 말고, 항상 매수인 인수액을 더한 실제 자금부담으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 법환동 소재 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 이용. 본건이 포함된 숙박시설 호실들은 호텔객실로 이용 중이며, 제516호 역시 매각물건명세서 비고상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다. 급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 북측 약 10m와 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(호텔객실)이므로, 동일한 방식으로 가격을 비교하기보다 실제 호텔객실 거래와 운영조건을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한수민 보증금부터 확정. 전입일 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2026.01.16을 기준으로 임대차계약서·점유 지속 여부와 인수 범위를 원본에서 확인하세요.
• 명세서와 배당추정의 충돌 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 예상배당의 “한수민 50,000,000원 전액 인수”가 서로 다르므로 이 부분이 해소되기 전에는 명목 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 퍼스트피엔에스(주) 점유 확인. 2025.01.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않으므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 국 압류 확인. 2025.09.05 제주세무서장 처분의 압류는 등기상 말소기준 이후로 소멸 판정이지만, 실제 조세 배당관계는 원본 서류와 배당표에서 재확인하세요.
• 호텔객실 운영조건 확인. 현재 숙박시설로 이용 중인 만큼 실제 사용·관리·인도 상태와 운영 관련 계약관계를 현장에서 확인하세요.
• 시장가격 별도 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 121,800,000원 또는 실질취득 171,800,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “70% 유찰”보다 “1.718억 실질취득”

이 물건은 화면상으로는 감정가 174,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 121,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 한수민의 대항력 있는 보증금 50,000,000원을 인수하는 배당추정을 적용하면 현재 회차 실질취득은 171,800,000원입니다. 즉 70% 최저가라는 숫자가 실제 부담을 그대로 보여주지 않습니다.

등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 반면, 임차관계에는 반드시 확인해야 할 쟁점이 남아 있습니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 50,000,000원 전액 인수로 계산된 배당추정이 서로 맞지 않습니다. 여기에 숙박시설(호텔객실)이라는 용도와 실거래 시세 비교자료 부재까지 감안하면, 권리와 가격 모두 원본 확인 후 보수적으로 접근할 사건입니다.