🏨 호텔객실 💰 실질취득 172,500,000원 🔑 인수 50,000,000원 ⚠️ 대항력 임차인 1명
제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 8층 817호입니다. 감정평가상 이 호실은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층, 사용승인일은 2016.08.30입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 540,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 선순위 대항력 임차인입니다. 한수민은 2017.09.13 전입해 말소기준일 2023.05.08보다 훨씬 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영돼, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제817호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2016년 소유권보존과 신탁등기 이후 2023.05.08 신탁재산이 소유자에게 귀속됐고, 같은 날 오앤오파트너스주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2023.05.08 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 권준상 근저당권 2건, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 1명, 후순위 점유 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 한수민은 말소기준보다 약 5년 8개월 앞선 전입으로 대항력이 인정된 자료입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격의 함정 — 최저가 70%가 실질 70%는 아니다
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 52,500,000원 낮아 보입니다. 그러나 한수민 보증금 50,000,000원을 별도로 인수하면 실질취득은 172,500,000원입니다. 감정가와의 차이는 2,500,000원에 불과합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 122,500,000원 | 50,000,000원 | 172,500,000원 | 98.6% |
| 2회 유찰 시 | 85,750,000원 | 50,000,000원 | 135,750,000원 | 77.6% |
| 3회 유찰 시 | 60,024,999원 | 50,000,000원 | 110,024,999원 | 62.9% |
현재 회차에서는 최저가가 30% 내려갔는데도 실질취득은 감정가의 98.6%입니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,840,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 119,985,000원, 미배당은 1,720,015,000원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건 817호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 호텔객실이라는 점을 입찰가 판단에 그대로 반영해야 합니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 건물 설비. 기본위생·급배수·난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 숙박시설 호텔객실은 일반 주거형 집합건물과 이용목적이 달라, 실제 운용상태와 수익구조를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한수민 보증금 50,000,000원. 현재 분석의 실질취득 계산에 전액 인수로 반영돼 있습니다. 이 금액을 빼고 낙찰가만 비교하면 안 됩니다.
- 명세서와 임차자료 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있으나, 현황조사·문건접수와 배당계산은 한수민의 대항력 및 전액 인수를 반영하고 있습니다. 입찰 전 최신 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유. 2025.01.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 호텔객실 현황. 숙박시설로 이용 중인 호실이므로 운영주체·사용관계·객실 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차 실질취득 172,500,000원은 감정가 175,000,000원의 98.6%입니다. 실거래 자료 없이 “70% 최저가”만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당은 1,720,015,000원이며 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 인수와 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유현황을 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “98.6% 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 표면적인 할인율과 실제 취득비용이 크게 다른 사례입니다. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 122,500,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 한수민의 보증금 50,000,000원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 172,500,000원입니다. 감정가의 98.6%입니다.
말소기준 이후 등기권리는 대부분 소멸하지만, 선순위 임차인의 보증금 인수가 남아 있어 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 더구나 이용상태도 일반 주거용이 아닌 숙박시설(호텔객실)입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기보다는, 인수보증금을 포함한 실질취득가와 실제 호텔객실의 운용·점유 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
