제주지방법원 2025타경9136. 제주강정라마다호텔 제5층 제506호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔객실)입니다. 등기상 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이고, 말소기준은 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 채권최고액 540,000,000원입니다. 이후의 압류와 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 난도는 후순위 등기보다 임차인에서 올라갑니다. 한수민은 말소기준일보다 훨씬 앞선 2017.09.13 전입이고 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026.01.16 했지만, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 현재 최저매각가 121,800,000원에 이 금액을 더한 171,800,000원을 사실상 취득원가로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제506호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오앤오파트너스 주식회사 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 2025.09.05 국 압류, 2025.09.10·2025.10.02 권준상 근저당권, 2025.11.25 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 일호종합건설주식회사 근저당권과 이전 경매개시결정·가압류들은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
퍼스트피엔에스(주)의 전입일은 2025.01.08로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 한수민은 2017.09.13 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 50,000,000원이 확인됩니다. 한수민은 2026.01.16 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 예상배당에서는 우선변제권 없음·보증금 전액 인수로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 121,800,000원이 아니라 171,800,000원
현재 회차는 감정가 174,000,000원의 70%인 121,800,000원입니다. 하지만 한수민 보증금 50,000,000원이 인수되는 시나리오에서는 매수인의 실질취득액이 171,800,000원으로 올라갑니다. 감정가 대비 98.7%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 121,800,000원 | 50,000,000원 | 171,800,000원 | 1,720,705,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 85,260,000원 | 50,000,000원 | 135,260,000원 | 1,756,674,680원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,681,999원 | 50,000,000원 | 109,681,999원 | 1,781,792,277원 |
이 사건은 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 내려갑니다. 다만 각 회차마다 50,000,000원 인수액이 별도로 더해지므로, 최저매각가의 할인율만으로 가격을 읽으면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,294,800원 |
| 을구 4번 근저당권 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,840,000,000원, 채권자 예상배당은 119,294,800원, 미배당은 1,720,705,200원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제506호는 숙박시설(호텔객실)로 이용중입니다. 건물은 지하2층·지상10층 철근콘크리트조이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 숙박시설(호텔객실) 이용 물건이므로 입찰 전 실제 이용·운영 형태와 매수 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 121,800,000원에 한수민 보증금 인수 50,000,000원을 더한 171,800,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 한수민 권리 원문 대조. 전입 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16의 관계와 확정일자 여부를 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 다시 맞춰보아야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 예상배당의 보증금 전액 인수 판단이 서로 다른 만큼, 어느 내용이 최종 매각조건에 반영되는지 확인이 핵심입니다.
- 후순위 권리. 2025.09.05 국 압류와 2025.09.10·2025.10.02 권준상 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
- 회차별 원가. 2회 유찰 시 실질취득은 135,260,000원, 3회 유찰 시 109,681,999원으로 내려갑니다. 각 회차에서도 인수 50,000,000원은 별도 부담입니다.
- 숙박시설 이용 확인. 감정상 제506호는 호텔객실로 이용중이므로 실제 점유·운영 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “98.7% 실질취득”을 보라
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 121,800,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 171,800,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도, 대항력 있는 한수민의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득액은 감정가 174,000,000원의 98.7%입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸 구조지만, 임차인 부분은 단순하지 않습니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 예상배당의 “한수민 보증금 전액 인수” 판단을 반드시 원문에서 대조해야 합니다. 여기에 물건 자체도 숙박시설(호텔객실)로 이용되고 있어, 최저가 할인율만으로 접근하기보다 인수금액과 이용형태를 함께 보는 사건입니다.
