제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제4층 제401호로, 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.08. 오앤오파트너스주식회사의 근저당권이고, 이후 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 권준상의 근저당권 2건과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기권리보다 임차인 인수 여부가 더 중요합니다. 한수민은 2017.09.13. 전입했고 보증금은 50,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.05.08.보다 전입이 빠르며, 배당 가정에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 168,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 기준점은 2023.05.08. 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권이며 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 2025.09.05. 국의 압류, 권준상의 근저당권 300,000,000원·1,000,000,000원, 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 2023.08.01. 임의경매개시결정, 박민자·동일권의 가압류, 2024.08.13. 강제경매개시결정, 일호종합건설주식회사의 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 2016.09.06. 코람코자산신탁으로 이전됐던 신탁도 2023.05.08. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다.
② 임차인 분석 — 50,000,000원 인수 가정이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 한수민은 본호 전부분을 점유하고, 2017.09.13. 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 2026.01.16. 배당요구를 했지만 배당 가정에는 우선변제권 없음 → 보증금 50,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 부담을 봐야 한다
현재 최저가는 감정가의 70%인 168,000,000원입니다. 그러나 배당 가정대로 한수민 보증금 50,000,000원을 매수인이 떠안는다면 실질취득 부담은 218,000,000원입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 부담이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 168,000,000원 | 50,000,000원 | 1,675,152,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 117,599,999원 | 50,000,000원 | 1,724,846,401원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,319,999원 | 50,000,000원 | 1,759,561,761원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 인수 · 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,840,000,000원 중 164,848,000원이 배당되고, 미배당액은 1,675,152,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 한수민 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상10층 규모이며 사용승인일은 2016.08.30.입니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 숙박시설 호텔객실이므로, 실제 매수층과 운영·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한수민 임대차 원문 확인. 전입일 2017.09.13., 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2026.01.16.을 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 인수권리 기재 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 가정의 “50,000,000원 전액 인수”가 서로 다른 결론을 가리킵니다. 이 쟁점이 해소되기 전에는 최저가만으로 응찰 상한을 정하면 위험합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유 확인. 2025.01.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유 형태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 감정평가상 호텔객실로 이용 중이므로 객실 운영, 관리 방식과 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 미달 구조 확인. 현재 회차에서도 근저당권자 오앤오파트너스주식회사에 164,848,000원만 배당되고 후순위 근저당은 배당이 없습니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 240,000,000원이나 최저가 168,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 숙박시설 객실 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 50,000,000원 인수 여부가 먼저다
이 사건은 감정가 240,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 168,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조지만, 한수민의 선순위 전입과 50,000,000원 보증금이 분석의 중심입니다. 예상배당대로 전액 인수가 맞다면 현재 실질취득 부담은 218,000,000원이고, 유찰 횟수만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 점은 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 예상배당의 “한수민 보증금 50,000,000원 전액 인수”가 동시에 존재한다는 것입니다. 등기권리는 비교적 정리되지만 임차권리 해석은 반드시 재확인해야 하는 사건입니다. 숙박시설이라는 용도 특성까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 한수민 보증금의 실제 인수 여부와 객실의 시장가치입니다.
