제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 4층 413호입니다. 감정 이용상태는 숙박시설(호텔객실)이고, 건물은 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층으로 2016.08.30 사용승인됐습니다. 권리의 기준점은 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 그 이후의 압류와 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 선순위 임차인입니다. 한수민은 2017.09.13 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026.01.16 했지만 제공된 배당계산은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리하고 있습니다. 그래서 현재 최저가 116,200,000원에 낙찰받더라도 경제적으로 부담하는 금액은 166,200,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.08 근저당

2016.09.06 퍼스트피엔에스원주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁등기가 됐고, 2023.05.08 신탁재산이 다시 귀속되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05 제주세무서장 압류, 2025.09.10 권준상 근저당 300,000,000원, 2025.10.02 권준상 근저당 1,000,000,000원 및 2025.11.25 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.

② 임차인 — 5,000만원 인수가 가격을 다시 만든다

퍼스트피엔에스(주)의 전입일은 2025.01.08로 말소기준권리 2023.05.08보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한수민은 2017.09.13 전입해 말소기준보다 선순위입니다. 배당계산에는 한수민 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.

③ 가격의 실체 — 116,200,000원이 아니라 166,200,000원

현재 최저매각가는 116,200,000원으로 감정가 166,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 49,800,000원이 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 한수민 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수한다는 배당 시나리오를 적용하면 현재 회차 실질취득은 166,200,000원입니다. 감정가보다 200,000원 높습니다.

현재 회차에서는 최저가의 할인분과 인수보증금이 사실상 서로 상쇄됩니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 166,200,000원이 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 특히 숙박시설 호텔객실이라는 이용형태를 감안하면, 최저가 비율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 채권액 1,840,000,000원 중 113,773,200원이 배당되고, 미배당은 1,726,226,800원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본 호를 포함한 해당 기호들은 숙박시설인 호텔객실로 이용중입니다.
• 주위환경. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층, 사용승인일은 2016.08.30입니다. 기본위생·급배수·난방·시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다.
• 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡이며 소로각지입니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 116,200,000원에 한수민 보증금 50,000,000원을 더한 166,200,000원이 경제적 부담액입니다.
• 한수민 임차관계 원본 확인. 전입 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16과 우선변제권·인수 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 명세서와 배당계산의 차이 확인. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 배당계산상 50,000,000원 인수 판단이 서로 다르게 제시돼 있습니다.
• 퍼스트피엔에스(주) 점유관계 확인. 전입일 2025.01.08로 대항력은 없으나 점유부분과 보증금이 미상입니다.
• 숙박시설의 실제 운영·점유 상태 확인. 감정상 호텔객실로 이용중이므로 현장 이용상태와 인도 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 자료 확보. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 166,200,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 실제 70% 매입가는 아니다

이 사건은 표면상 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰돼 116,200,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 한수민의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 계산을 적용하면 현재 실질취득은 166,200,000원입니다. 감정가보다 200,000원 높은 수준이라, 현재 회차를 단순히 “감정가의 70%”라고 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

등기부상 후순위 압류·근저당권은 매각으로 정리되는 반면, 실제 승부처는 임차보증금 인수와 호텔객실이라는 이용형태입니다. 게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표시와 제공된 배당계산의 50,000,000원 인수 판단이 일치하지 않습니다. 권리 원본 확인 전에는 보수적으로 50,000,000원 인수를 전제로 가격을 계산하는 것이 맞고, 현재 회차에는 뚜렷한 가격 할인 효과가 없습니다.