제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제근생호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 등기 표시는 집합건물 제근생호입니다. 감정요항표상 이 건물은 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 근린생활시설로 이용되는 호실과 숙박시설로 이용되는 호실이 함께 있습니다. 본건에서 권리상 기준점은 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다.
등기권리만 보면 말소기준 뒤의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 한수민은 말소기준보다 앞선 2017.09.13 전입이고, 보증금은 50,000,000원입니다. 반면 퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제근생호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 표시 | 대지 · 집합건물 제근생호 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 744,000,000원 / 520,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 남아 있는 2025.09.05 국 압류, 2025.09.10 권준상 근저당 300,000,000원, 2025.10.02 권준상 근저당 1,000,000,000원, 2025.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전의 신탁·가압류·경매개시결정·일호종합건설 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 한수민 50,000,000원이 승부처
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
한수민은 말소기준권리인 2023.05.08보다 앞선 2017.09.13 전입으로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 보증금은 50,000,000원이고 2026.01.16 배당요구를 했지만, 배당안에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 배당액 0원, 보증금 전액 50,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유·임차관계는 2명으로 정리됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득 570,800,000원
현재 최저매각가는 520,800,000원으로 감정가 744,000,000원의 70%입니다. 그러나 한수민 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다는 배당안 기준에서는 매수인의 현재 회차 실질취득액이 570,800,000원입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 70%”만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 520,800,000원 | 50,000,000원 | 570,800,000원 | 1,326,808,000원 |
| 2회 유찰 시 | 364,560,000원 | 50,000,000원 | 414,560,000원 | 1,481,343,840원 |
| 3회 유찰 시 | 255,191,999원 | 50,000,000원 | 305,191,999원 | 1,589,180,689원 |
비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실질취득액과 점유·임차 리스크를 함께 놓고 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 520,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,608,000원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 513,192,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,840,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 513,192,000원이고, 미배당은 1,326,808,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다. 기본위생·급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 기호(4)가 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 마사지샵으로 이용된다는 기재가 있습니다. 본 호와의 대응관계는 입찰 전 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 현재 배당안은 한수민 보증금 50,000,000원을 전액 인수로 계산합니다. 최저가가 아니라 실질취득 570,800,000원을 자금기준으로 잡아야 합니다.
- 명세서 불일치 대조. 한수민 대항력·인수 가정과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재를 반드시 원문으로 재확인하세요.
- 한수민 점유 확인. 본호 전부분 점유로 조사됐으므로 실제 점유 여부, 전입 유지, 보증금 반환관계, 확정일자 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 확인. 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않아 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 2025.09.05 제주세무서장 압류가 존재하므로 실제 세금의 성격과 배당순위는 최신 배당요구·교부청구 내역으로 확인하세요.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 대지, 등기는 제근생호이며 감정평가상 건물 내 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다. 건축물대장·현황 용도를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 50,000,000원 인수
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.08 오앤오파트너스 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 5년 이상 앞선 한수민의 전입입니다.
현재 배당안대로라면 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가므로, 최저가 520,800,000원이 실제 취득비용의 끝이 아닙니다. 실질취득은 570,800,000원입니다. 여기에 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재까지 서로 맞지 않아 원본 대조 없이는 확정적 판단을 내리기 어렵습니다. 등기 말소는 비교적 명확하지만, 임차관계 확인은 보류할 수 없는 사건입니다.
