제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제4층 제421호로, 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 168,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 떨어졌지만, 이 사건은 낙찰가만 보는 순간 판단이 틀어질 수 있습니다.
2017.09.13 전입한 한수민이 본호 전부분을 점유하고 있고 보증금은 50,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구는 2026.01.16에 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았고, 제공된 배당 계산에서는 보증금 전액 50,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제421호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중임 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 2025.09.05 국세 압류, 2025.09.10·2025.10.02 권준상 근저당권, 2025.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한수민의 전입일은 2017.09.13으로 말소기준보다 앞서, 등기부상 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 있음 | 확인되지 않음 | 50,000,000원 인수 계산 |
② 가격 판단 — 최저가 70%가 아니라 실질취득 99.8%
현재 최저매각가 117,600,000원은 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더하면 실제 부담은 167,600,000원이 됩니다. 감정가와 차이는 400,000원에 불과하고, 실질취득액은 감정가의 99.8%입니다.
따라서 이 사건에서 “1회 유찰되어 30% 싸졌다”는 해석은 적절하지 않습니다. 낙찰대금만 30% 낮아졌을 뿐, 인수액까지 포함한 실질부담은 감정가와 거의 같습니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득액이 실제 시장가격 대비 저렴한지도 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,840,000,000원 중 115,153,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,724,846,400원입니다. 임차인 한수민 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 건물의 대상 호실군은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한수민 임대차 원본 확인. 전입 2017.09.13, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16입니다. 확정일자와 실제 임대차계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 50,000,000원 별도 반영. 현재 최저가 117,600,000원만 자금계획에 넣으면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유관계 확인. 2025.01.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 감정평가상 호텔객실로 이용 중이므로 실제 점유·운영·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 자료가 없어 실질취득 167,600,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 “해당사항없음” 문구와 대항력 임차인·배당 계산이 함께 존재하므로 입찰 전 법원 원본을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.676억 실질부담”이 중요하다
이 사건의 표면만 보면 감정가 168,000,000원짜리 호텔객실이 1회 유찰돼 117,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 2017.09.13 전입한 대항력 임차인 한수민의 보증금 50,000,000원입니다. 이를 현재 최저가에 더하면 실질취득액은 167,600,000원으로 감정가의 99.8%입니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 임차보증금 인수가 가격 메리트를 거의 지웁니다. 게다가 실거래 시세가 없어 실질취득액이 시장 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갔다는 이유만으로 접근하기보다, 임대차 원본과 인수 범위를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
