대항력 임차인 보증금 5천만원 인수 구조와 임차 목적 확인 필요성이 있어 가격 하락만으로 높은 평가가 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 한수민의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 권리관계는 단순하지 않고, 숙박시설·근린생활시설 혼재 물건으로 실제 이용상태와 임대관계 확인이 중요합니다.
감정가
571,000,000원
평가금액
최저가
399,700,000원
1회 유찰
실질취득
449,700,000원
최저가+인수 50,000,000원
매수인 인수
50,000,000원
대항력 임차인
제주지방법원 2025타경9136. 제주 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호 물건입니다. 감정가는 5억7,100만원, 현재 최저매각가는 3억9,970만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격보다 대항력 임차인 보증금 인수 여부입니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경9136
소재지
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호
용도
대지 · 집합건물(근린생활시설)
소유자
퍼스트피엔에스원주식회사
감정가 / 최저가
571,000,000원 / 399,700,000원
청구액
360,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 한수민은 2017.09.13 전입으로 말소기준권리 이전에 해당하여 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
대항력
인수
한수민
본호 전부분
50,000,000원
有
매수인 인수
⚠️ 핵심 위험 대항력 있는 임차인은 우선변제권이 없어 배당으로 보호받지 못하는 경우 매수인이 보증금 전액을 인수할 수 있습니다. 이 사건 예상 인수액은 50,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,700,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,395,800원
임차인 한수민 보증금
50,000,000원
0원
오앤오파트너스주식회사 근저당
540,000,000원
393,304,200원
권준상 근저당
300,000,000원
0원
권준상 근저당
1,000,000,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
임차인 보증금 인수 반영 시 실질취득은 449,700,000원입니다.
✅ 권리 관점 후순위 권리는 매각으로 정리되며 말소기준권리 이후 권리 부담은 제한적입니다.
⛔ 입찰 판단 최저가만 보면 3억9,970만원이지만 임차인 보증금 5천만원을 고려하면 실질취득금액은 약 4억4,970만원입니다. 입찰가는 반드시 인수비용을 포함해 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 서귀포시 법환동 인근으로 숙박시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
이용상태. 일반건축물대장상 일반음식점이나 현황은 마사지샵으로 이용 중입니다.
시설. 철근콘크리트조 지하2층 지상10층 건물이며 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 한수민 보증금 50,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
현황 확인. 공부상 용도와 실제 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
권리 확인. 매각물건명세서와 등기부 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수비용이 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 가격 접근성은 높아졌지만, 핵심 변수는 임차인입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 5천만원이 존재하므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 권리상 소멸 구조는 명확하지만, 실제 입찰 판단은 최저가 3억9,970만원 + 인수 부담 5천만원을 기준으로 해야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호
2025년12월03일
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 임차인 퍼스트피앤에스(주)로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 근생시설(식당)로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 퍼스트피앤에스(주)가 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 채무자 겸 소유자 퍼스트피엔에스원 주식회사로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 숙박시설로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제604호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호
본호 소재지에서 현장에서 만난 한수민의 모 김경희는 본호는 별첨 임대차관계조사서의 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 위 김경희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 한수민이 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제912호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제근생호
소재지 1.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제1층 제근생호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제817호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제711호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제614호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제516호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제514호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제506호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제421호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제413호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제3층 제314호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제222호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제212호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00제101호법정
최저매각가3억 9,970만원▼ 30% 감정가 5억 7,100만
입찰 보증금3,997만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0116:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5억 7,100만→3억 9,970만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-21
유찰
5억 7,100만원
2
2026-08-25
대기
3억 9,970만원
토지 정보
VWorld
384평
1,269㎡
상업지역
용도지역
소로
★★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적1,269.0㎡≈383.9평
소유법인
소재제주특별자치도 서귀포시 강정동 · 173-3
특성
일반상업지역
이용상황상업나지
지형
완경사
세로장방
도로접면 등급소로각지
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
●
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
14억 4,285만원
1,137,000원/㎡ × 1,269.0㎡
▼
감정가 40%
2026년 기준
1,137,000원/㎡
▲
+178.0%
· 연평균 +13.7%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (1)
건축계획심의대상구역
저촉
호재 (2)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (1)
일반상업지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
방화지구
시가지경관지구(중심)
제1종지구단위계획구역
하수처리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
