제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 5층 507호입니다. 감정평가상 이 호실은 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사의 근저당권 540,000,000원이고, 그 뒤의 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 한수민은 본호 전부분을 점유하고, 2017.09.13 전입했습니다. 말소기준권리인 2023.05.08 근저당권보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 배당요구일은 2026.01.16이나 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 경매대금에서 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(호텔객실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 50,000,000원 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
실제 임차인·점유 신고는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 한수민은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 有로 분류되고, 퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 퍼스트피엔에스(주)의 보증금은 미상이나 후순위 전입이므로 이 자료상 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.718억’이 기준
현재 최저매각가는 121,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 52,200,000원이 깎인 것처럼 보입니다. 그러나 매수인이 인수할 임차보증금 50,000,000원을 더하면 실제 부담은 171,800,000원입니다. 감정가 174,000,000원보다 불과 2,200,000원 낮아, 1회 유찰의 할인 효과가 사실상 대부분 상쇄됩니다.
| 현재 최저가 | 121,800,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 50,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 171,800,000원 |
| 감정가 | 174,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 약 98.7% |
실거래 비교 자료는 이 사건 자료에 포함돼 있지 않으므로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 적어도 “감정가 70%에 사는 물건”이라고 해석하는 것은 잘못입니다. 현재 회차의 경제적 부담은 감정가에 거의 붙어 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,294,800원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,840,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 119,294,800원이고, 미배당은 1,720,705,200원입니다. 한수민 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 다음 회차부터야 인수금을 포함해도 가격이 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 121,800,000원 | 50,000,000원 | 171,800,000원 | 1,720,705,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 85,260,000원 | 50,000,000원 | 135,260,000원 | 1,756,674,680원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,681,999원 | 50,000,000원 | 109,681,999원 | 1,781,792,277원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액 50,000,000원이 그대로 유지되므로 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 171,800,000원에서 2회 유찰 시 135,260,000원, 3회 유찰 시 109,681,999원입니다. 따라서 현재 회차와 추가 유찰 회차의 경제적 차이는 반드시 인수액을 더한 뒤 비교해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 507호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 호텔 객실형 집합건물로 접근해야 합니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 부근에 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,269.0㎡, 공시지가 1,137,000원/㎡이며 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2016.08.30이며 기본위생·급배수·보일러 난방·시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 숙박시설 객실이라는 용도 특성상 일반 주거용 부동산과 매수층·금융·운영조건이 다르므로, 실거래가와 실제 영업·관리 구조를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 121,800,000원에 한수민 보증금 50,000,000원을 더한 171,800,000원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 한수민 임대차 원본 확인. 2017.09.13 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.01.16이 확인됩니다. 확정일자·실제 점유 지속·임대차계약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서와 임차자료의 차이 확인. 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으나 배당 시뮬레이션은 보증금 전액 인수로 계산하므로 법원 기록 원문을 반드시 재확인해야 합니다.
- 호텔객실 운영 구조 확인. 숙박시설은 일반 주거용과 달리 위탁운영·관리비·수익배분·영업 관련 계약이 존재할 수 있으므로 관련 계약의 존부와 종료 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 국세 압류가 등기돼 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “실질 98.7%”로 봐야 한다
이 물건의 숫자 착시는 분명합니다. 감정가 174,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 121,800,000원으로 내려왔지만, 대항력 임차인 한수민의 보증금 50,000,000원을 인수하면 매수인의 실질취득액은 171,800,000원입니다. 즉 감정가 대비 약 98.7%입니다. 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 게다가 이 호실은 일반 주거용이 아니라 숙박시설(호텔객실)입니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 인수보증금을 더하면 아직 감정가에 거의 붙어 있는 호텔객실로 보는 것이 정확합니다.
