제주지방법원 2025타경9136. 제주강정라마다호텔 9층 912호로, 감정 이용상태는 숙박시설(호텔객실)입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.08. 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 서초구 압류, 국세 압류, 권준상 근저당권 2건, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 한수민은 2017.09.13. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않으며 2026.01.16. 배당요구를 했습니다. 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제912호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔객실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상10층 · 사용승인일 2016.08.30 |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2020.01.23. 서귀포시 압류는 말소기준보다 앞서 등기됐지만 2021.06.29. 해제로 이미 말소됐습니다. 2016년 신탁 역시 2023.05.08. 신탁재산 귀속으로 말소되고 소유권이 퍼스트피엔에스원주식회사로 돌아온 뒤 같은 날 오앤오파트너스주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.08. 근저당권입니다.
② 임차인·점유 관계
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사·문건상 임차·점유 관련 대상은 2건입니다. 그중 실질 인수위험은 한수민의 보증금 50,000,000원입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 등기기준 인수 없음 |
퍼스트피엔에스(주)의 전입일은 말소기준권리 이후인 2025.01.08.이므로 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금 자체는 미상입니다. 반면 한수민은 말소기준보다 훨씬 앞선 전입으로 대항력이 인정되고, 제공된 배당표에서는 보증금이 배당되지 않아 매수인 인수액 50,000,000원으로 남습니다.
③ ‘최저가 70%’보다 중요한 실질취득가
현재 회차 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 52,500,000원 떨어졌습니다. 하지만 한수민 보증금 50,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 172,500,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 122,500,000원 | 50,000,000원 | 172,500,000원 | 1,720,015,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,750,000원 | 50,000,000원 | 135,750,000원 | 1,756,193,500원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,024,999원 | 50,000,000원 | 110,024,999원 | 1,781,455,451원 |
한수민 보증금 50,000,000원은 세 시나리오 모두 매각가보다 작으므로, 현재 제공된 회차들에서는 실질취득이 보증금에 고정되는 구조가 아니라 각 회차 매각가에 50,000,000원을 더한 금액으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,840,000,000원 중 예상 배당은 119,985,000원이며, 현재 회차 미배당은 1,720,015,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,137,000원/㎡이며 토지면적은 1,269.0㎡입니다.
- 건물. 지하2층 지상10층 철근콘크리트조이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 물건 특성. 아파트가 아니라 호텔객실로 이용되는 숙박시설이므로 일반 주택과 다른 수요·환금성 구조를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 50,000,000원 확인. 현재 배당계산상 한수민 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가만 보지 말고 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 명세서와 임차자료 대조. 명세서의 인수권리 ‘해당사항없음’과 배당계산상 50,000,000원 인수 판단이 서로 다르므로 원본 확인이 필수입니다.
- 확정일자 확인. 한수민의 확정일자는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 배당 가능성을 원본 문건으로 다시 확인해야 합니다.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유관계. 전입은 2025.01.08.로 후순위여서 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 호텔객실 운영·점유상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이므로 실제 운영주체, 객실 점유 및 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.725억 실질취득”
이 사건은 표면적으로 감정가 175,000,000원에서 1회 유찰돼 122,500,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 한수민의 대항력 있는 보증금 50,000,000원이 그대로 인수된다는 현재 배당계산을 적용하면 실질취득은 172,500,000원입니다. 감정가와 거의 같은 부담입니다.
등기부상 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 정리되는 구조지만, 선순위 임차보증금과 매각물건명세서 기재 사이의 불일치가 핵심 리스크입니다. 게다가 이용상태도 일반 주택이 아닌 호텔객실입니다. 현재 회차에서는 최저가가 내려왔다는 사실 자체보다 인수액을 합산한 실질취득과 임차관계 원본 확인이 우선입니다.
