권리 일부는 매각으로 정리되지만 대항력 있는 임차인 보증금 5천만원을 매수인이 인수해야 하며 숙박시설 객실 용도 특성상 환금성 검토가 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한수민의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로 실질취득 기준은 약 167,600,000원 수준입니다. 호텔객실이라는 용도 특성까지 감안하면 가격 판단은 최저가가 아니라 인수 포함 기준으로 해야 합니다.
감정가 / 최저가
168,000,000원
117,600,000원(1회 유찰)
실질취득 기준
167,600,000원
최저가+임차보증금 인수
매수인 인수
50,000,000원
대항력 임차인 보증금
핵심지표
C 45점
인수·용도 리스크 반영
제주지방법원 2025타경9136. 제주 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 제422호 숙박시설 객실입니다. 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이며, 말소기준권리는 2023.05.08 설정된 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 후순위 근저당·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 별도로 존재하는 대항력 임차인의 보증금은 매수인이 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경9136
소재지
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호
물건종류 / 이용상태
기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중
소유자
퍼스트피엔에스원주식회사
감정가 / 최저가
168,000,000원 / 117,600,000원
신청채권자 / 청구
오앤오파트너스주식회사 관련 임의경매 · 청구금액 360,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금 확인 필요
2016년 소유권보존 이후 신탁등기가 있었고, 2023년 오앤오파트너스주식회사 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 한수민은 2017.09.13 전입으로 말소기준권리 이전 점유자로 확인되어 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5천만원 인수형
임차인
전입일
보증금
판정
한수민
2017.09.13
50,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 無 · 보증금 전액 매수인 인수 가능성
⚠️ 핵심 리스크 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담합니다. 현재 최저가 117,600,000원 기준 실질취득 부담은 117,600,000원 + 50,000,000원 = 167,600,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,446,400원
임차인 한수민 보증금
50,000,000원
0원(매수인 인수)
오앤오파트너스주식회사 근저당
540,000,000원
115,153,600원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 포함 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
인수금 반영. 최저가 117,600,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차보증금 50,000,000원을 포함한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
용도 확인. 해당 물건은 아파트가 아닌 숙박시설 호텔객실입니다. 운영 방식과 수익성 검토가 필요합니다.
환금성 검토. 일반 주거용과 달리 호텔객실은 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 실질취득가”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 경매 물건이지만, 단순히 5천만원 할인된 것으로 보기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 50,000,000원이 남아 있기 때문입니다. 권리상 후순위 권리는 정리되지만, 매수인은 인수 부담과 숙박시설이라는 용도를 함께 검토해야 합니다. 핵심은 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가 167,600,000원입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호
2025년12월03일
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 임차인 퍼스트피앤에스(주)로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 근생시설(식당)로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 퍼스트피앤에스(주)가 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호
본호 소재지에서 전화연결된 스위트오션 주식회사 대표이사 정진혁은 본호는 채무자 겸 소유자 퍼스트피엔에스원 주식회사로부터 위탁을 받아 스위트오션 주식회사에서 숙박시설로 관리 운영하고 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 스위트오션 주식회사 직원 장인희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제604호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제10층 제근생호
본호 소재지에서 현장에서 만난 한수민의 모 김경희는 본호는 별첨 임대차관계조사서의 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술함. 이에 별지와 같은 안내문을 위 김경희에게 현장 교부하였음.
전입세대확인서 발급일(2025.11.27.자) 현재, 등록된 전입세대주가 없었음.
상가건물임대차 현황서 발급일(2025.12.04.자) 현재, 한수민이 임차인으로 등록되어 있음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제912호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제근생호
소재지 1.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제1층 제근생호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제817호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제807호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제717호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제7층 제711호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제6층 제614호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제516호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제514호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제507호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제5층 제506호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제422호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제421호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제413호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제4층 제401호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제3층 제314호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제222호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제2층 제212호
소재지 2.(김정문화로27번길 9-1, 제주강정라마다호텔(현장표시:SWEETMAY HOTEL) 제9층 제903호) 기재 내용과 같음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00제101호법정
최저매각가1억 1,760만원▼ 30% 감정가 1억 6,800만
입찰 보증금1,176만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0116:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%1억 6,800만→1억 1,760만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-21
유찰
1억 6,800만원
2
2026-08-25
대기
1억 1,760만원
토지 정보
VWorld
384평
1,269㎡
상업지역
용도지역
소로
★★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적1,269.0㎡≈383.9평
소유법인
소재제주특별자치도 서귀포시 강정동 · 173-3
특성
일반상업지역
이용상황상업나지
지형
완경사
세로장방
도로접면 등급소로각지
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
●
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
14억 4,285만원
1,137,000원/㎡ × 1,269.0㎡
▼
감정가 12%
2026년 기준
1,137,000원/㎡
▲
+178.0%
· 연평균 +13.7%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (1)
건축계획심의대상구역
저촉
호재 (2)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (1)
일반상업지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
방화지구
시가지경관지구(중심)
제1종지구단위계획구역
하수처리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
