부동산임의경매

2025타경9136 · 제주지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 27.59㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

120,400,000원 1억 2,040만 감정가 172,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

제주지방법원 10:00

입찰 보증금

1,204만원

최저가의 10% · 12,040,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.72억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 후 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 5천만원을 안고 취득하는 물건입니다.

가격 최저가 1.204억 + 임차인 인수 5천만원 = 실질취득 약 1.704억
자금 입찰보증금 약 1,204만원 · 매수인 인수 보증금 5천만원
리스크 호텔객실 이용중인 기타 용도와 임차인 인수 구조 확인 필요

한 줄 평 최저매각가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 핵심은 대항력 임차인 한수민 보증금 5천만원 인수입니다. 낙찰가는 1.204억원이어도 실제 취득 부담은 약 1.704억원 수준으로 올라갑니다. 권리 소멸 구조만 보고 저가 매수로 판단하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

172,000,000원

120,400,000원(1회 유찰)

실질취득 부담

170,400,000원

낙찰가+인수보증금

매수인 인수

50,000,000원

대항력 임차인

핵심지표

C등급

score 48

제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 9층 903호, 숙박시설(호텔객실)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1.72억원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 1.204억원입니다. 표면 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 한수민의 보증금 5천만원이 있어 낙찰자가 부담해야 하는 실질 취득 비용을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경9136
소재지	제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제9층 제903호
용도 / 이용상태	기타 · 숙박시설(호텔객실)로 이용중
소유자	퍼스트피엔에스원주식회사
감정가 / 최저가	172,000,000원 / 120,400,000원
신청채권 / 청구액
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인 인수 존재

② 임차인 분석 — 보증금 5천만원 인수형

임차인	전입일	보증금	대항력	인수
한수민	2017.09.13	50,000,000원	有	50,000,000원

⚠️ 핵심 리스크 한수민은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 매수인이 보증금 50,000,000원을 인수합니다. 최저가 120,400,000원만 보면 낮아 보이지만 실질 취득 부담은 약 170,400,000원입니다.

③ 예상 배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,485,600원
임차인 한수민 보증금	50,000,000원	0원(매수인 인수)
오앤오파트너스주식회사 근저당	540,000,000원	117,914,400원
권준상 근저당	300,000,000원	0원
권준상 근저당	1,000,000,000원	0원

매각대금 배분

가격 vs 실질취득

최저가만 보면 낮지만 인수보증금 반영 시 부담액은 감정가 수준입니다.

④ 입찰 판단

가격 관점 최저가는 120,400,000원으로 감정가 대비 70% 수준이지만, 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 약 170,400,000원입니다.

권리 관점 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 한수민의 대항력은 별도 인수 위험입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 낙찰가뿐 아니라 임차인 보증금 50,000,000원을 반드시 합산해야 합니다.
숙박시설 용도 확인. 호텔객실 이용중으로 일반 아파트와 환금성을 동일하게 보기 어렵습니다.
임대관계 확인. 임대관계 및 운영 구조를 추가 확인해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 물건은 권리 전체가 복잡하게 얽힌 형태는 아니지만, 대항력 임차인 보증금 5천만원이 존재하는 인수형 경매입니다. 최저매각가 1.204억원이라는 숫자만 보고 접근하면 실제 부담을 놓칠 수 있습니다. 낙찰가와 인수금액을 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 하며, 호텔객실이라는 용도 특성까지 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

부동산임의경매

최저가는 내려왔지만, 인수 5천만원이 남는다 — 제주 강정 라마다호텔 903호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인 인수 존재

② 임차인 분석 — 보증금 5천만원 인수형

③ 예상 배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

④ 입찰 판단

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”

사건 개요

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현장 사진 (66장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 7,200만원
2	2026-08-25	대기	1억 2,040만원