제주지방법원 2025타경9136. 서귀포시 강정동 제주강정라마다호텔 8층 814호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(호텔객실)입니다. 등기상 소유자는 퍼스트피엔에스원주식회사이며, 말소기준권리는 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 540,000,000원이고, 이후의 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 전입입니다. 한수민은 2017.09.13 본호 전부분에 전입했고 보증금은 50,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 것으로 보고 이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이에 따라 입찰가 122,500,000원만을 취득원가로 보는 것은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제8층 제814호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(호텔객실) |
| 소유자 | 퍼스트피엔에스원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오앤오파트너스 주식회사 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.08 오앤오파트너스주식회사 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리들은 정리가 명확합니다. 2025.09.05 국 압류, 2025.09.10 및 2025.10.02 권준상 근저당권, 2025.11.25 오앤오파트너스 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 일호종합건설주식회사 근저당과 이전 경매·가압류 일부는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수민 | 본호 전부분 | 2017.09.13 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
| 퍼스트피엔에스(주) | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 퍼스트피엔에스(주)는 2025.01.08 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 점유관계가 구체적으로 확인되지 않은 상태입니다. 반면 한수민은 말소기준보다 앞선 전입이 확인되고 보증금도 50,000,000원으로 특정돼 있어 이 사건에서 우선적으로 계산해야 할 권리입니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 표면상으로는 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 인수 보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득은 172,500,000원입니다. 즉 낙찰대금만 보고 122,500,000원짜리 물건으로 판단하면 취득비용을 과소평가하게 됩니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 실질취득 172,500,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(호텔객실)이므로, 환금성·운영수익·공실·관리형태를 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 인수 · 임차인 한수민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오앤오파트너스주식회사 | 540,000,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 근저당 · 권준상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권준상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,515,000원 차감 후 오앤오파트너스주식회사에 119,985,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구 1,840,000,000원 대비 미배당은 1,720,015,000원이며, 한수민 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 50,000,000원 | 172,500,000원 | 1,720,015,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 50,000,000원 | 135,750,000원 | 1,756,193,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 60,024,999원 | 50,000,000원 | 110,024,999원 | 1,781,455,451원 |
이 물건에서는 유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 한수민 보증금 인수 50,000,000원은 시나리오상 그대로 남습니다. 따라서 매 회차마다 낙찰가 + 인수금을 합한 실질취득 금액으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 호를 포함한 해당 기호는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근이며, 주변에는 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.30입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한수민 임차보증금. 보증금 50,000,000원 전액 인수 계산의 근거와 매각물건명세서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 122,500,000원이 아니라 인수액을 더한 172,500,000원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 퍼스트피엔에스(주) 점유. 보증금과 점유부분이 미상인 만큼 현황조사·점유관계의 최신 상태를 확인하세요.
- 숙박시설 운영. 호텔객실의 실제 운영방식, 관리비, 공실, 사용수익 구조를 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 원본. 2023년 이후 근저당·압류·경매·말소가 반복된 물건이므로 최신 등기사항전부증명서와 매각서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “122,500,000원 낙찰”이 아니라 “172,500,000원 취득”
이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 대항력 임차인입니다. 한수민의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 122,500,000원만 보고 가격을 평가할 수 없으며, 실질취득은 172,500,000원입니다.
여기에 물건의 이용상태가 숙박시설(호텔객실)이라는 점도 가볍지 않습니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장보다 낮다는 근거도 없습니다. 대항력 임차인의 인수 부담, 명세서 문구와 배당자료의 불일치 확인, 숙박시설의 환금성이 동시에 남아 있어, 현재 회차는 낮은 최저가 자체에 높은 점수를 주기 어려운 물건입니다.
