광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 1층105호가 표시된 임의경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 58,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2008년 11월 24일 매매를 원인으로 2008년 12월 15일 거래가액 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 20,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.

등기만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에 기재된 실제 점유자는 16명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 이희정은 2007년 7월 13일 전입으로 말소기준일인 2008년 12월 15일보다 앞서며, 배당 시뮬레이션에서는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 30,000,000원 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 대항력 임차보증금이 남는다

1996년 설정된 한국주택은행 채권최고액 6,115,200,000원의 공동담보 근저당은 국민은행으로 승계된 뒤 2009년 1월 16일 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 2010년 허정수의 전세금 36,000,000원 전세권도 같은 달 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2008년 12월 15일 우리은행 근저당이며 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 16명

이희정을 제외한 점유자는 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일 자체는 말소기준 이후이지만, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 사람은 명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 훨씬 높다

근화희망타운1차 전용 59.76㎡대 최근 거래 12건의 전체 평균은 55,258,333원입니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026년 3월 50,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.5%로 하락했습니다.

현재 최저가 58,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 105.6%로, 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 매수인 인수액 30,000,000원을 더하면 실질취득은 88,000,000원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균보다 33,100,000원 높고, 최신 거래보다 38,000,000원 높습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 3,000만원은 그대로

1회 유찰돼 낙찰가가 46,400,000원으로 내려가도 실질취득은 76,400,000원, 2회 유찰돼 37,120,000원으로 내려가도 실질취득은 67,120,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최근 12개월 평균 54,900,000원을 웃돕니다. 인수보증금이 고정되어 있어 낙찰가 하락분이 그대로 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

매각대금 58,000,000원에서는 집행비용 1,444,000원과 우리은행 근저당 20,800,000원이 배당되고 35,756,000원이 잔여로 계산됩니다. 이희정의 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트이며 전용면적은 59.76㎡입니다.
• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역, 공시지가 207,100원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표시되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.5%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 낙찰가 외 이희정 보증금 30,000,000원 인수를 더해 총 부담을 산정해야 합니다.
• 105호와 점유자 대응관계 확인. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 기재되어 있으므로 매각물건명세서의 호실별 적용관계를 대조해야 합니다.
• 이희정 인수조건 재확인. 2007.07.13. 전입, 보증금 30,000,000원, 우선변제권 없음, 전액 매수인 인수라는 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성의 보증금 및 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 유찰만으로 안전해지지 않음. 2회 유찰 시에도 실질취득 67,120,000원으로 최근 12개월 평균보다 높습니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 145,840원이 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심 숫자는 최저가 58,000,000원이 아니라 실질취득 88,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 이희정의 전입 때문에 배당으로 회수되지 않는 보증금 30,000,000원이 매수인 부담으로 남습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 시장 흐름도 -2.5% 하락입니다.

더구나 1회 유찰 후 실질취득 76,400,000원, 2회 유찰 후에도 67,120,000원으로 계산되어 최근 시세보다 높은 구조가 이어집니다. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 기재되어 있고 보증금 미상 점유자도 존재하므로 권리관계 확인 난도 역시 낮지 않습니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 사건이 아닙니다. 현재 기준 결론은 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급입니다.