광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 12층 1208호입니다. 등기상 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2009.03.06. 거래가액 44,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 20,150,000원이 말소기준이고, 이후의 차덕주 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 선순위 임차인 인수가 훨씬 중요합니다.

현황조사상 이희정은 2007.07.13. 전입해 2009.03.06. 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 30,000,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 입찰가가 63,000,000원이라고 해서 6,300만원에 취득하는 물건이 아닙니다. 실질적으로는 63,000,000원 + 30,000,000원 = 93,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

1996년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2009.03.12. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2009.03.06. 우리은행 근저당권 20,150,000원입니다. 2022.11.10. 차덕주의 근저당권 120,000,000원과 2025.12.30. 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명, 선순위 1명

조사된 16명 가운데 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 대항력이 있는 것으로 판정된 사람은 이희정 1명이며 나머지는 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 다만 이희정의 조사상 점유부위는 807호로 표시되어 있는 반면 이 분석 대상은 1208호이고, 예상배당에서는 이희정의 30,000,000원을 이 사건 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 입찰 전 해당 점유관계와 인수 범위를 매각물건명세서 원본과 직접 대조해야 하는 지점입니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

근화희망타운1차 동일면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 55,258,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 2026.03 거래는 50,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전보다 -2.5%입니다.

신건 최저가 63,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 54,900,000원의 114.8%입니다. 즉 인수액을 무시해도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 30,000,000원 인수를 더한 실질취득 93,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 169.4%, 최신 거래 50,000,000원의 186.0% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

채권자 채권액 합계 140,150,000원 중 예상배당은 61,466,000원, 미배당은 78,684,000원입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액이므로 매각대금 배분 도넛에는 포함하지 않고 실질취득 계산에 별도로 더했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 지목 대 · 공시지가 207,100원/㎡입니다.
• 단지. 근화희망타운1차는 294세대이며 준공일은 1996.06.28.입니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득으로 판단. 현재 회차는 최저가 63,000,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 합친 93,000,000원을 가격 판단 기준으로 잡아야 합니다.
• 선순위 임차인 원본 대조. 이희정은 2007.07.13. 전입, 보증금 30,000,000원, 대항력 有로 계산되어 있습니다. 점유부위 807호 표기와 대상 1208호의 관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유관계 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상으로 기재되어 있습니다.
• 미납관리비 확인. 매각물건명세서 비고에는 2026년 1월 기준 미납관리비 3,408,730원이 기재되어 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 추세 -2.5%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 유찰 후에도 총액 재계산. 1회 유찰 시 매각가 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원이지만 인수 30,000,000원은 별도이므로 각각 실질취득 80,400,000원·70,320,000원입니다.

맺으며 — “6,300만원짜리 아파트”로 보면 안 된다

이 물건의 핵심은 감정가나 후순위 근저당권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 현재 회차의 실질취득은 93,000,000원으로, 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 크게 웃돕니다. 게다가 최근 시세 추세는 -2.5%입니다.

1회 유찰 후에도 실질취득은 80,400,000원, 2회 유찰 후에도 70,320,000원으로 계산됩니다. 최저가 숫자만 떨어지는 것을 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다. 여기에 이희정의 조사상 점유부위가 807호로 표시된 점, 보증금 미상 점유자가 존재하는 점, 2026년 1월 기준 미납관리비 3,408,730원이 기재된 점까지 확인이 필요합니다. 권리 난도가 높고, 실질취득은 시세보다 높은 물건이라는 결론입니다.