광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 12층1201호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 65,000,000원으로 신건이지만, 권리분석에서는 매각대금 외에 매수인이 떠안는 금액을 먼저 봐야 합니다. 배당 가정에는 전입일이 말소기준보다 빠른 이희정의 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 이 물건의 경제적 취득비용은 신건 기준 95,000,000원입니다.

이 가격을 최근 실거래와 비교하면 결론이 선명합니다. 최근 12개월 평균은 54,900,000원이고, 가장 최근 거래인 2026.03 거래가는 50,000,000원입니다. 최저가 65,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 118.4%이고, 인수금까지 합친 실질취득은 최근 시세를 크게 웃돕니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -2.5% 흐름입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 ‘인수 3,000만원’이 핵심

말소기준권리는 2009.01.20. 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 20,241,000원입니다. 이후 2025.01.23. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 1996년 한국주택은행 근저당과 1998년 설정된 전세권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 보지 않습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건

현황조사에는 여러 호실의 임차관계가 함께 확인됩니다. 보증기관인 한국토지주택공사의 60,000,000원은 실제 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 박혜자 관련 보증금 대위·승계 중복 신고로 기재돼 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 16명으로 봅니다.

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 건으로 박혜자 관련 보증금의 중복 신고이므로 실제 임차보증금에 별도로 합산하지 않습니다. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상입니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

근화희망타운1차 동일 평형의 최근 거래 12건 평균은 55,258,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.03, 11층 50,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -2.5% 낮아 하락 추세도 확인됩니다.

최근 12개월 평균 54,900,000원에 비해 최저가 65,000,000원은 이미 118.4%입니다. 여기에 이희정 보증금 30,000,000원을 인수하면 실질취득은 95,000,000원으로 최근 12개월 평균의 약 173.0%, 최신 거래 50,000,000원의 190.0% 수준입니다. 따라서 이 사건에서 “감정가가 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”는 평가는 성립하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)

이희정 보증금 30,000,000원은 배당으로 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 집행비용과 우리은행 배당 후 소유자 잔여는 43,189,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형의 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이며 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표시돼 있습니다.
• 단지. 근화희망타운1차 294세대, 1996.06.28. 준공입니다.

⑥ 회차별 실질취득 시나리오

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “한 번 유찰되면 싸진다”는 식으로 볼 수 없습니다. 인수금 30,000,000원이 붙기 때문에 1회 유찰 시에도 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 54,900,000원과의 격차를 반드시 별도로 계산해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 낙찰가만 보지 말고 매수인 인수 30,000,000원을 더한 총비용으로 최근 12개월 평균 54,900,000원과 비교하세요.
• 이희정 인수 재확인. 배당 가정상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 30,000,000원 전액 인수입니다. 매각물건명세서 원문과 임대차 원본을 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 박혜자 관련 보증금 대위·승계 건이므로 별도 임차인 보증금으로 이중 합산하지 마세요.
• 미상 보증금 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -2.5%이고 최신 거래는 50,000,000원입니다. 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 1,603,920원이 기재돼 있으므로 실제 인수 범위와 현재 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 최저가가 아니라 ‘9,500만원’을 보라

이 사건의 핵심은 감정가 65,000,000원이 아닙니다. 대항력 임차인 이희정 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있어 신건 기준 실질취득은 95,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일 평형 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 가격 추세도 -2.5%입니다.

말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다고 해서 안전한 저가 매물이 되는 것은 아닙니다. 오히려 이 사건은 인수보증금과 시장가격을 함께 계산해야 하는 유형입니다. 1회 유찰 후에도 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 후에도 71,600,000원이어서 최근 시세보다 높은 부담이 남습니다. 결론은 권리 인수 부담이 크고, 신건 가격 메리트가 없는 고위험 가격 구조입니다.