광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 8층 807호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 64,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2009.07.29. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 20,020,000원이고, 2023.03.20. 윤성현 근저당권 180,000,000원과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 807호 임차관계입니다.
이희정은 807호에 2007.07.13. 전입했고 보증금은 30,000,000원, 월세는 190,000원입니다. 전입일이 말소기준 2009.07.29.보다 빠르므로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어 예상배당에서는 임차보증금이 배당되지 않으며 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 8층807호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.07.29. 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 192,661,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 221,420원 (2026년 1월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차인이 핵심
임차인 조사
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 | 190,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 박혜자 | 105호 | 2016.01.04 | 3,000,000원 | 80,750원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 나연우 | 108호 | 2018.08.30 | 3,240,000원 | 70,950원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 박현주 | 202호 | 2019.06.17 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김용현 | 미상 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 오애린 | 407호 | 2018.10.25 | 3,150,000원 | 50,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 임성옥 | 705호 | 2014.10.06 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음 승계 없음 |
| 최태복 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 최경원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 강준식 | 1205호 | 2015.06.11 | 3,000,000원 | 71,600원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 최재례 | 408호 | 2015.08.17 | 35,000,000원 | - | 대항력 없음 승계 없음 |
| 장동호 | 1205호 | 2017.09.29 | 2,200,000원 | 56,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 박미라 | 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 | 180,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 박춘화 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이총명 | 105호 | 2012.05.30 | 20,000,000원 | 130,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이금성 | 105호 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
본 호실인 807호에서 확인되는 핵심 임차인은 이희정입니다. 나머지 조사내역은 다른 호실 또는 호실 미상으로 기재되어 있으며, 807호 실질 인수액 산정에는 이희정 보증금 30,000,000원만 반영됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘9,400만원’으로 봐야 한다
근화희망타운1차 동일면적 표본은 12건이며 전체 평균은 55,258,333원입니다. 하지만 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.5%로 내려간 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
최저가 64,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 이미 최근 시세보다 높은데, 여기에 대항력 임차인 보증금 30,000,000원을 인수하면 실질취득은 94,000,000원까지 올라갑니다. 최신 거래 50,000,000원과도 차이가 큽니다. 따라서 이 물건을 “6,400만원짜리 아파트”로 보는 것은 권리분석상 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 인수 · 임차인 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,020,000원 | 20,020,000원 |
| 3. 근저당 · 윤성현 | 180,000,000원 | 42,428,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용 1,552,000원, 우리은행 20,020,000원, 윤성현 42,428,000원이 배분되고 채권 미배당은 137,572,000원입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로 남아 매수인이 전액 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 대양동 목포중앙고등학교 북동측 인근이며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽 세멘몰탈위페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가 207,100원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운1차 294세대, 1996.06.28. 준공. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표시되어 있습니다.
- 시세 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 54,900,000원이며 최신 거래는 50,000,000원, 최근 구간 추세는 -2.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 따로 보지 말 것. 신건 최저가 64,000,000원에 이희정 보증금 30,000,000원을 합쳐 실질취득 94,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 807호 임대차 원본 재확인. 이희정은 2007.07.13. 전입한 대항력 임차인이고 우선변제권이 없어 보증금 전액 인수 구조입니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원이며 최근 구간이 -2.5%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오도 총비용으로 계산. 1회 유찰 51,200,000원, 2회 유찰 40,960,000원에서도 인수보증금 30,000,000원이 별도로 남습니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 221,420원이 2026년 1월 기준으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,400만원”이 아니라 “9,400만원”으로 봐야 한다
이 사건은 등기부상의 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2009.07.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 윤성현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 807호에는 그보다 앞선 2007.07.13. 전입의 이희정이 있습니다. 보증금 30,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 그대로 떠안습니다.
따라서 이 물건의 가격은 최저가 64,000,000원이 아니라 실질취득 94,000,000원으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원에 비해 높은 데다 시장 추세도 -2.5%입니다. 신건 최저가 자체도 최근 시세보다 높고, 인수금까지 합치면 가격 부담은 더 커집니다. 권리의 핵심과 가격의 핵심이 모두 같은 결론을 가리킵니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
