광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 4층 407호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2009.01.20. 거래가액 44,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 20,241,000원이 말소기준권리이고, 2025.12.30. 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
권리 자체보다 먼저 봐야 할 것은 가격과 임차인 범위의 대조입니다. 대상 호수인 407호에는 오애린이 2018.10.25. 전입했고 보증금은 3,150,000원, 월 차임은 50,000원입니다. 말소기준일 2009.01.20. 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 반면 사건의 배당 시뮬레이션은 2007.07.13. 전입한 807호 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 407호 단독 입찰 판단에서는 이 30,000,000원이 실제 407호에 적용되는지 매각물건명세서상 물건번호·호수와 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 4층407호 |
| 물건종류 | 아파트 · 4층 407호 · 실거래 비교면적 59.79㎡ |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2009.01.20. 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 192,661,980원 |
| 말소기준권리 | 2009.01.20. 을구 2번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,241,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 662,100원 (2026년 1월 기준) |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순, 임차인 적용 호수는 확인 필요
1996.07.18. 한국주택은행 명의로 설정됐던 채권최고액 6,115,200,000원의 공동담보 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2009.02.04. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 이 권리가 아니라 2009.01.20. 우리은행 근저당권 20,241,000원입니다. 2025.12.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유자 — 호수별 구분이 핵심
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜자 | 105호 | 2016.01.04 | 3,000,000원 | 80,750원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나연우 | 108호 | 2018.08.30 | 3,240,000원 | 70,950원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 202호 | 2019.06.17 | 3,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희정 | 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 | 190,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김용현 | 미상 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오애린 | 407호 | 2018.10.25 | 3,150,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임성옥 | 705호 | 2014.10.06 | 3,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태복 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준식 | 1205호 | 2015.06.11 | 3,000,000원 | 71,600원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재례 | 408호 | 2015.08.17 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동호 | 1205호 | 2017.09.29 | 2,200,000원 | 56,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미라 | 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 | 180,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박춘화 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이총명 | 105호 | 2012.05.30 | 20,000,000원 | 130,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금성 | 105호 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 임차·점유자 명단은 호수별로 구분해 보아야 하며, 대상 407호로 명시된 사람은 오애린입니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
근화희망타운1차 동일 평형의 전체 12건 평균은 55,258,333원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%이고, 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 9건 | 54,900,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 임차인 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 20,241,000원 | 20,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,189,000원 |
배당 시뮬레이션상 우리은행 근저당권 20,241,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부액은 43,189,000원입니다. 임차인 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 인수 임차인의 호수가 대상 407호와 다르다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수가 유지되면 할인 효과가 제한적
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수* | 단순 합산 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 30,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 30,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 30,000,000원 | 71,600,000원 |
유찰만 기다리면 자동으로 싸지는 구조라고 보기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션의 인수 30,000,000원이 실제 대상 물건에도 적용된다는 전제에서는 2회 유찰 후에도 단순 합산 실질취득이 71,600,000원*으로 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 높습니다. 반대로 807호 인수액이 407호와 무관한 것으로 원본에서 확인된다면, 407호의 가격 판단은 실제 낙찰가 자체를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이고 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기됩니다.
- 입지. 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대, 사용승인일은 1996.06.28.입니다. 동일 평형 최근 거래는 43,000,000원~65,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 407호와 807호 인수관계 대조. 현재 배당 계산의 30,000,000원 인수 임차인은 이희정·807호입니다. 대상 407호에 실제 승계되는지 매각물건명세서 물건별 표시를 확인해야 합니다.
- 407호 오애린 확인. 전입일 2018.10.25.로 말소기준일 2009.01.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 3,150,000원, 월 50,000원, 배당요구일 2026.01.13.입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 65,000,000원부터 최근 12개월 평균 54,900,000원의 118.4%입니다. 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -2.5%, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 마십시오.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 662,100원이 기재돼 있으므로 실제 납부 범위와 최신 잔액을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 구분. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 미상으로 확인돼 있습니다. 각 사람이 어느 매각 물건에 해당하는지 호수별 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 문건을 물건번호별로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘호수’와 ‘가격’을 확인할 사건
407호만 놓고 보면 점유자 오애린은 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 말소기준 우리은행 근저당권도 구조가 복잡하지 않습니다. 문제는 두 가지입니다. 첫째, 최저가 65,000,000원이 이미 최근 12개월 실거래 평균 54,900,000원의 118.4%이고 최신 거래 50,000,000원보다 높으며, 최근 흐름도 -2.5%라는 점입니다. 둘째, 사건 배당 시뮬레이션에는 대상과 다른 807호 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있다는 점입니다.
이 인수 가정을 그대로 적용하면 실질취득은 95,000,000원*으로 최근 시세 대비 약 173.0%가 됩니다. 따라서 현 단계 결론은 “신건 가격 메리트 없음 + 인수액 적용 호수 원본 확인 필수”입니다. 807호 인수액이 407호와 무관하다고 확인되더라도 현재 최저가 자체가 최근 시세보다 높기 때문에 가격 측면의 보수적 접근이 필요합니다.
* 실질취득 95,000,000원은 현재 회차 매각가 65,000,000원에 사건 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 30,000,000원을 합산한 값입니다. 해당 인수 임차인은 807호 이희정으로 표시돼 있어 대상 407호에 실제 적용되는지는 원본 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
