광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 11층 1105호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 56,000,000원이고 매각기일은 2026.08.24입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2012.02.28 소유권이전 당시 거래가액은 45,000,000원이었습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 22,200,000원이며, 2021.09.13 김쇠범 근저당권 240,000,000원과 2025.12.30 임의경매개시결정은 그 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기만 보면 말소 구조는 명확하지만, 이 사건의 핵심은 등기 밖 임차인 인수입니다. 현황조사상 이희정은 2007.07.13 전입해 2012.02.28 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 30,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 302동 11층1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일평형 전용 49.92㎡ · 11층 1105호 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2012.02.28 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 192,661,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 표시 명칭 | 공부상 근화희망타운아파트 · 외벽 표기 하이팰리스 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 인수가 남는다
2012.02.28 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 김쇠범의 240,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 김상엽 전세권은 이미 2012.02.28 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 16명
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜자 | 105호 | 2016.01.04 | 3,000,000원 | 80,750원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나연우 | 108호 | 2018.08.30 | 3,240,000원 | 70,950원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 202호 | 2019.06.17 | 3,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희정 | 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 | 190,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 김용현 | 미상 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오애린 | 407호 | 2018.10.25 | 3,150,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임성옥 | 705호 | 2014.10.06 | 3,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태복 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준식 | 1205호 | 2015.06.11 | 3,000,000원 | 71,600원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재례 | 408호 | 2015.08.17 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동호 | 1205호 | 2017.09.29 | 2,200,000원 | 56,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미라 | 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 | 180,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박춘화 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이총명 | 105호 | 2012.05.30 | 20,000,000원 | 130,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금성 | 105호 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 1105호에 표시된 박미라는 2025.07.28 전입, 보증금 30,000,000원·월세 180,000원이며 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 사건의 배당 시뮬레이션은 807호 이희정의 보증금 30,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서와 각 호수별 매각대상 범위를 원본으로 대조하는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 8,600만원으로 봐야 한다
근화희망타운3차 동일 평형 전용 49.92㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 59,166,666원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 59,714,285원, 최신 거래는 2026.01의 72,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.92㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2025.12 | 49.92㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 13 | 56,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 49.92㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.92㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 49.92㎡ | 3 | 74,500,000원 |
| 2025.01 | 49.92㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2024.12 | 49.92㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 49.92㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.92㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2024.10 | 49.92㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.92㎡ | 7건 | 59,714,285원 |
최저가 56,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 93.8%입니다. 그러나 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수 30,000,000원을 더한 실질취득은 86,000,000원으로, 최근 12개월 평균 59,714,285원의 144.0%, 최신 거래 72,500,000원의 118.6%입니다. 최근 12개월 평균보다 26,285,715원, 최신 거래보다도 13,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 인수 · 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,200,000원 | 22,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김쇠범 | 240,000,000원 | 32,392,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 56,000,000원 가정 시 채권자 총 배당은 54,592,000원이고, 채권 총액 262,200,000원 대비 미배당은 207,608,000원입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1105호가 포함되며, 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 207,000원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운3차는 464세대, 2000.07.12 준공이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 표시. 공부상 명칭은 근화희망타운아파트이나 외벽에는 하이팰리스로 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 신건 최저가 56,000,000원에 매수인 인수 30,000,000원을 더한 86,000,000원을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 대항력 임차인 원본 확인. 이희정의 전입일 2007.07.13, 보증금 30,000,000원, 우선변제권 없음 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 1105호 점유 확인. 본건 1105호의 박미라는 2025.07.28 전입, 보증금 30,000,000원·월세 180,000원이며 대항력 없음으로 조사되어 있습니다.
- 호수별 범위 대조. 현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 확인되므로 매각대상과 각 임차인의 점유 부분을 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 44,800,000원, 2회 유찰 35,840,000원 시나리오에서도 인수액은 30,000,000원으로 유지됩니다.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “5,600만원”이 아니라 “8,600만원”을 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후의 등기 권리가 정리된다는 점만 보면 단순합니다. 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원의 매수인 인수가 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 신건 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균 59,714,285원보다 낮지만, 실질취득은 86,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 144.0%, 최신 거래 72,500,000원의 118.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘신건부터 가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
등기는 정리되지만 인수는 남고, 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 높습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인에게 최종적으로 남는 총부담을 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다.
