광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 102동 8층 807호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 65,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2009.05.22 우리은행 근저당권 20,150,000원이고, 이후 고은정 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이희정입니다.
이희정은 807호에 2007.07.13 전입했고 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2009.05.22보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있습니다. 이에 따라 경매대금에서 배당받는 것이 아니라 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 8층 807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 8층 |
| 단지 | 근화희망타운1차 · 294세대 · 1996.06.28 준공 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2009.05.22 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 192,661,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 589,970원 (2026년 1월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부 자체의 말소 구조는 단순합니다. 2009.05.22 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.12.02 고은정 가압류 2,115,060원과 2025.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.18 한국토지주택공사의 주택임차권 60,000,000원도 등기 순위상 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 30,000,000원
| 구분 | 성명 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이희정 | 807호 | 30,000,000원 | 2007.07.13 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 보증기관 | 한국토지주택공사 | 건물전부 | 60,000,000원 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 등기부상 2025.07.18 주택임차권등기를 마쳤고 임차보증금은 60,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류돼 있으므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 승계 대상은 박혜자로 기재돼 있습니다. 따라서 이 표에서 별도 보증금으로 더하지 않고, 실제 임차인은 이희정 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
근화희망타운1차 동일 면적대 최근 거래는 12건입니다. 전체 평균은 55,258,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -2.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
현재 최저가 65,000,000원은 이미 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이희정 보증금 30,000,000원 인수까지 더해지므로 실제 가격 판단 기준은 95,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 117.6%라는 수치만 봐도 비싼 편이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 가격 부담은 더욱 분명합니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰돼도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 65,000,000원 | 30,000,000원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 52,000,000원 | 30,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 41,600,000원 | 30,000,000원 | 71,600,000원 |
낙찰가가 내려가더라도 이희정 보증금 인수액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 1회 유찰 시 매각가 52,000,000원에 인수를 더한 실질취득은 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원입니다. 즉 2회 유찰 시나리오에서도 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 높은 실질취득 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 임차인 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,150,000원 | 20,150,000원 |
| 3. 가압류 · 고은정 | 2,115,060원 | 2,115,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,164,940원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 22,265,060원이 전액 배당되는 계산입니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액이 0원이고 매수인이 인수합니다. 신청채권자의 청구액은 192,661,980원이지만 예상배당은 근저당 채권최고액 20,150,000원 기준으로 반영돼 있으며, 신청채권 전액 충족 상태는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’입니다. 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 공시지가 207,100원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 54,900,000원이며 최신 거래는 50,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세는 -2.5%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차에서는 65,000,000원이 아니라 이희정 보증금 30,000,000원을 더한 95,000,000원을 투자원가 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 이희정 점유·보증금 확인. 807호 전입 2007.07.13, 보증금 30,000,000원, 대항력 있는 임차인으로 반영돼 있습니다. 인수 범위를 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권 확인. 등기상 보증금 60,000,000원의 임차권이 존재하지만 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도 합산하지 않습니다. 승계 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -2.5%이며 최신 거래는 50,000,000원입니다. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰돼도 인수액 유지. 1회 유찰 시 실질취득 82,000,000원, 2회 유찰 시에도 71,600,000원으로 계산됩니다. 낙찰가만 내려간다고 곧바로 시세 메리트가 생기지 않습니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 589,970원이 기재돼 있으므로 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,500만원짜리 경매”가 아니다
표면적인 최저가는 65,000,000원이지만, 이 사건은 그 숫자로 가격을 평가하면 결론이 틀어집니다. 807호 임차인 이희정은 2007.07.13 전입으로 2009.05.22 우리은행 근저당보다 앞서고, 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 95,000,000원입니다.
반면 동일 면적 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이며 추세도 -2.5%입니다. 심지어 인수를 빼고 본 최저가 65,000,000원조차 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 권리에는 30,000,000원의 명확한 인수 부담이 있고, 가격은 최근 시세 이상이며, 시장 흐름도 하락 방향입니다. 현재 조건에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 종합적으로 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
