광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 207호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며 2012년 2월 14일 거래가액 35,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 16,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 등기된 이정철의 근저당권과 김경숙의 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 임차인 인수 가정입니다. 배당 시뮬레이션에는 2007년 7월 13일 전입한 이희정의 보증금 30,000,000원이 대항력 있는 보증금으로 잡혀 있고 우선변제권 없이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 이 가정을 무시하고 최저가 46,000,000원만 시세와 비교하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 우리은행

2000년 한국주택은행의 근저당권은 이후 국민은행으로 이전·변경됐다가 2012년 2월 14일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 우리은행 채권최고액 16,200,000원 근저당권입니다. 2015년 이정우 근저당권은 이미 말소됐고, 2016년 문흥수 전세권 역시 2018년 1월 2일 해지로 말소됐습니다.

② 임차인 — 207호 직접 임차권과 별도 인수 가정을 분리해서 봐야 한다

김경숙은 등기부에 임대차계약일자 2017년 11월 30일, 주민등록일자·점유개시일자 2018년 1월 6일, 확정일자 2018년 1월 8일, 보증금 32,000,000원으로 기재돼 있습니다. 주민등록일이 2012년 2월 14일 말소기준보다 뒤이므로 말소기준 근저당권보다 선행하는 대항력 임차인으로 볼 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 평균보다 높고, 실질취득은 더 높다

근화희망타운3차는 464세대, 2000년 7월 12일 준공 단지입니다. 전용 39.84㎡와 매칭되는 최근 12개월 거래 12건의 평균은 42,375,000원입니다. 신건 최저가 46,000,000원은 이 최근 평균의 108.6%입니다. 최저가만 놓고 봐도 최근 평균보다 높은 수준입니다.

최근 거래 범위는 35,000,000원~51,000,000원이고 최신 거래는 2026년 2월 51,000,000원입니다. 신건 최저가 46,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 12개월 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 배당표상 인수 30,000,000원을 더한 실질취득 76,000,000원입니다. 이 금액을 기준으로 보면 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 최고 거래 51,000,000원도 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 채권 40,200,000원이 전액 배당되고 소유자에게 4,572,000원이 남습니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

유찰되면 최저매각가는 내려가지만 현재 계산상 인수 가정은 계속 30,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 단순히 “몇 회 유찰됐으니 싸졌다”는 식의 판단은 위험합니다. 특히 2회 유찰 가격 29,440,000원은 인수 가정 보증금 30,000,000원보다 낮아지는 구간이므로, 실제 대항력·배당·미배당 구조를 확인하지 않고 최저가만 비교해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 평지의 부정형 아파트 건부지이며 북서측 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 단지. 근화희망타운3차 464세대, 사용승인일은 2000.07.12입니다.
• 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이희정 30,000,000원 인수 여부. 배당 시뮬레이션은 인수를 전제로 하지만 점유 호수는 807호입니다. 본건 207호와의 연결 여부를 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
• 김경숙 배당순위. 2018.01.08 확정일자와 2019.10.14 이정철 근저당권의 선후관계를 포함해 실제 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 가격 판단 기준. 최저가 46,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 108.6%입니다. 인수 가정을 적용하면 실질취득은 76,000,000원이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하지 마십시오.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 1,701,140원이 기재돼 있으므로 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관계와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 핵심은 ‘4,600만원’이 아니라 인수의 진위다

표면적인 신건 최저가는 46,000,000원입니다. 최근 거래 최고 51,000,000원보다 낮다는 점만 보면 눈길이 갈 수 있지만, 최근 12개월 평균 42,375,000원에 비해서는 이미 108.6%입니다. 여기에 현재 배당 계산대로 이희정 보증금 30,000,000원을 인수한다면 실질취득은 76,000,000원으로 뛰어 최근 평균과 최신 거래 모두를 넘어섭니다.

따라서 이 물건은 “신건 4,600만원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 먼저 807호로 조사된 이희정의 보증금이 왜 207호 매수인 인수로 계산됐는지, 그리고 207호 김경숙의 확정일자·배당순위가 실제 배당에 어떻게 반영되는지를 확인해야 합니다. 현재 자료를 보수적으로 적용한 결론은 권리 확인 전 가격 메리트 없음입니다.