광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 1층 108호입니다. 말소기준권리는 2008.12.15. 주식회사우리은행 근저당권 20,800,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권·후순위 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 임차보증금 인수입니다. 사건 배당계산은 2007.07.13. 전입한 이희정을 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 보고 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
특히 본건 108호 현황조사에는 나연우가 기재되어 있고, 나연우의 전입일은 2018.08.30.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 사건 전체 점유자 조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 확인되며, 그 가운데 이희정은 807호로 기재되어 있습니다. 그럼에도 사건의 배당 시뮬레이션에는 이희정 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 명시되어 있으므로, 가격 판단에서는 이를 빼고 최저가 57,000,000원만 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 1층108호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2008.12.15. 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 192,661,980원 |
| 말소기준권리 | 2008.12.15. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,800,000원 |
| 매수인 인수 | 30,000,000원 · 이희정 보증금 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 명칭 참고 | 공부상 ‘근화희망타운아파트’ · 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 보증금 3,000만원은 인수
임차인·점유자 현황
현황조사에 확인된 점유자는 총 16명이며 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 본건 108호에는 나연우가 확인됩니다. 아래 표에서 대항력 판단은 2008.12.15. 말소기준권리와 전입일을 기준으로 표시했습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 나연우 · 108호 | 2018.08.30 | 3,240,000원 | 70,950원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 배당요구 2026.01.09 |
| 이희정 · 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 | 190,000원 | 대항력 있음우선변제 없음승계 30,000,000원 |
| 박혜자 · 105호 | 2016.01.04 | 3,000,000원 | 80,750원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박현주 · 202호 | 2019.06.17 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김용현 · 미상 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 배당요구 2026.03.24 |
| 오애린 · 407호 | 2018.10.25 | 3,150,000원 | 50,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 배당요구 2026.01.13 |
| 임성옥 · 705호 | 2014.10.06 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 배당요구 2026.01.09 |
| 최태복 · 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최경원 · 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강준식 · 1205호 | 2015.06.11 | 3,000,000원 | 71,600원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최재례 · 408호 | 2015.08.17 | 35,000,000원 | - | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장동호 · 1205호 | 2017.09.29 | 2,200,000원 | 56,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 배당요구 2026.01.13 |
| 박미라 · 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 | 180,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박춘화 · 호실 미상 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이총명 · 105호 | 2012.05.30 | 20,000,000원 | 130,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이금성 · 105호 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 훨씬 높다
근화희망타운1차의 비교 면적은 59.76㎡이며, 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 9건, 평균은 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 9건 | 54,900,000원 |
최저가 57,000,000원 자체가 이미 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 즉 인수를 빼고 보더라도 최근 시세보다 싸지 않습니다. 여기에 30,000,000원 인수를 더한 실질취득 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 158.5%, 최신 거래 50,000,000원의 174.0%입니다. 전체 12건 평균 55,258,333원보다도 현 최저가가 높지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -2.5% 하락 추세입니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 57,000,000원 | 30,000,000원 | 87,000,000원 | 158.5% |
| 1회 유찰 · 80% | 45,600,000원 | 30,000,000원 | 75,600,000원 | 137.7% |
| 2회 유찰 · 64% | 36,480,000원 | 30,000,000원 | 66,480,000원 | 121.1% |
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,426,000원 |
| 인수 · 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,774,000원 |
배당계산상 이희정 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 30,000,000원을 인수합니다. 우리은행 근저당은 채권최고액 20,800,000원 전액 배당으로 계산되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 외벽은 세멘몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
- 단지·거래. 근화희망타운1차 294세대, 1996.06.28. 준공. 동일 면적 실거래는 43,000,000원부터 65,000,000원까지 확인되며 최근 추세는 -2.5%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 매각가 57,000,000원에 인수 30,000,000원을 더한 87,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이희정 인수 근거 원본 대조. 사건 배당계산은 이희정의 보증금 30,000,000원을 전액 매수인 인수로 보고 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사의 호실·점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 108호 나연우 확인. 나연우는 2018.08.30. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구일 2026.01.09. 및 실제 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 구간이 이전 구간 대비 -2.5%입니다. 전체 평균만 보고 가격을 높여 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 총액 재계산. 1회 유찰 실질취득 75,600,000원, 2회 유찰 실질취득 66,480,000원으로 두 경우 모두 최근 12개월 평균을 웃돕니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비 107,580원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 명칭 혼동 주의. 공부상 명칭은 근화희망타운아파트이나 외벽에는 하이팰리스로 표시됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,700만원짜리 물건”으로 보면 판단이 틀어진다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 57,000,000원 하나만 보는 것입니다. 배당 시뮬레이션대로라면 매수인은 이희정 보증금 30,000,000원을 별도로 인수하므로, 현재 실질취득은 87,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 50,000,000원이며 시장 추세도 -2.5%입니다.
따라서 이 물건은 “감정가 5,700만원의 신건 아파트”가 아니라, 인수까지 합치면 최근 시세 평균의 약 158.5%가 되는 물건으로 봐야 합니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득 66,480,000원으로 최근 12개월 평균보다 약 21.1% 높습니다. 등기상 근저당 소멸 구조는 단순하지만 인수보증금과 가격이 투자 판단을 지배합니다. 결론은 권리 일부 주의, 가격은 강한 보류입니다.
