광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 305동 1층 105호로, 비교 실거래 면적은 39.78㎡입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이며 2012.03.15. 거래가액 35,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 16,200,000원이 말소기준이고, 2017.05.22. 설정된 이정철 근저당권 24,000,000원과 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기권리보다 임차·점유관계입니다. 조사내역에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타나며, 그중 이희정은 807호에 2007.07.13. 전입하고 보증금 30,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표 역시 이 보증금을 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산합니다. 반면 본건 105호에는 박혜자·이총명·이금성이 표시돼 있고 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 807호 임차인의 인수액이 305동 105호 매각에 실제 연결되는지 확인하는 것이 이 사건의 첫 번째 관문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 핵심은 임차인 인수

② 임차·점유 내역 — 대항력과 호수부터 분리해서 본다

본건 105호로 명시된 점유자는 박혜자·이총명·이금성입니다. 박혜자와 이총명은 2012.03.15. 말소기준 이후 전입이고, 이금성 역시 2016.12.06. 전입입니다. 다만 이금성은 보증금이 확인되지 않아 점유·임대차 조건을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 맞춰봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 평균 이상, 인수를 더하면 격차가 커진다

근화희망타운3차 39.78㎡대 최근 12건 평균은 42,375,000원입니다. 신건 최저가 45,000,000원부터 이미 최근 평균의 106.2%로, 최저가 자체를 두고도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없습니다. 최신 거래는 2026.02. 39.78㎡ 4층의 51,000,000원입니다.

현재 회차에서 배당표의 인수액 30,000,000원을 반영하면 45,000,000원 + 30,000,000원 = 75,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 42,375,000원의 177.0%이고, 최신 거래 51,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 45,000,000원의 최저가가 아니라 75,000,000원의 실질취득액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 40,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,590,000원이 계산됩니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 30,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수부터 다시 계산

1회 유찰 시에도 표시된 인수액을 그대로 반영하면 낙찰가 36,000,000원에 30,000,000원이 더해집니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가 28,800,000원이 대항력 임차인의 보증금 30,000,000원보다 낮아지는 구간입니다. 이 경우에는 낙찰가 하락만 보고 투자비가 같은 폭으로 내려간다고 판단하면 안 되며, 실제 배당액과 미배당 인수액을 다시 확정해 실질취득가를 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용되고 있습니다.
• 주위환경. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며 주위는 아파트단지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 벽지·타일 마감, 새시창, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
• 명칭. 공부상 ‘근화희망타운아파트’지만 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표시돼 있습니다.
• 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 807호 이희정 인수의 본건 연결 여부. 매각 대상은 305동 105호인데 인수 산정은 807호 임차인을 반영합니다. 매각물건명세서·현황조사·물건번호별 서류를 대조해야 합니다.
• 105호 점유관계. 박혜자·이총명·이금성이 105호로 표시됩니다. 특히 이금성은 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 인수 30,000,000원이 실제 본건에 적용된다면 현재 실질취득은 75,000,000원입니다. 최저가 45,000,000원만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
• 최근 시세. 최근 12개월 평균은 42,375,000원이고 신건 최저가 자체가 그 평균의 106.2%입니다. 인수액이 없어도 신건은 평균보다 높습니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 188,600원이 기재돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 물건별 임차인 연결관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 싼 물건이 아니라 ‘인수 연결관계’를 먼저 풀어야 한다

이 물건은 감정가와 최저가가 45,000,000원인 신건입니다. 그러나 최근 12개월 동일 면적대 평균은 42,375,000원으로, 최저가부터 이미 최근 평균의 106.2%입니다. 여기에 배당 산정대로 이희정 보증금 30,000,000원을 인수하면 현재 실질취득은 75,000,000원까지 올라갑니다.

따라서 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 안 됩니다. 본건 105호와 807호 이희정의 대항력 보증금이 실제로 연결되는지부터 확인해야 합니다. 연결된다면 현재 가격은 최근 평균은 물론 최신 51,000,000원 거래보다도 높은 실질취득 구조이고, 연결되지 않는다면 105호 점유자들의 임대차 조건을 기준으로 권리분석을 다시 확정해야 합니다. 가격보다 먼저 인수관계 확정이 필요한 사건입니다.