광주지방법원 2025타경582. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 12층 1205호, 이용상태가 아파트인 물건입니다. 말소기준은 2009.07.29. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 20,020,000원입니다. 그보다 뒤인 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 한국보워터제지주식회사 전세권 관련 등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인 인수입니다. 현황조사에 기재된 실제 임차인은 16명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 이희정은 2007.07.13. 전입으로 2009.07.29. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.79㎡ |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 192,661,980원 |
| 말소기준권리 | 2009.07.29. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 20,020,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 213,010원 (26년 1월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 우리은행
1996.07.18. 한국주택은행의 채권최고액 6,115,200,000원 근저당과 1998.08.19. 한국보워터제지주식회사 명의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2009.07.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2025.12.30. 우리은행이 임의경매개시결정을 받았고 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 16명, 대항력 인수 1건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜자 | 105호 | 2016.01.04 | 3,000,000원 / 80,750원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나연우 | 108호 | 2018.08.30 | 3,240,000원 / 70,950원 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 202호 | 2019.06.17 | 3,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희정 | 807호 | 2007.07.13 | 30,000,000원 / 190,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 김용현 | 미상 | 2023.02.07 | 미상 / 미상 | 2026.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오애린 | 407호 | 2018.10.25 | 3,150,000원 / 50,000원 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임성옥 | 705호 | 2014.10.06 | 3,000,000원 / 미상 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태복 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준식 | 1205호 | 2015.06.11 | 3,000,000원 / 71,600원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재례 | 408호 | 2015.08.17 | 35,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동호 | 1205호 | 2017.09.29 | 2,200,000원 / 56,000원 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미라 | 1105호 | 2025.07.28 | 30,000,000원 / 180,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박춘화 | 미상 | 2022.01.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이총명 | 105호 | 2012.05.30 | 20,000,000원 / 130,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금성 | 105호 | 2016.12.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
1205호로 기재된 강준식은 2015.06.11., 장동호는 2017.09.29. 전입해 모두 2009.07.29. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션에는 807호 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 명시되어 있으므로 이 금액을 실질취득비용에 포함해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 118.4%
근화희망타운1차 전용 59.79㎡대 최근 12건의 실거래 평균은 55,258,333원, 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -2.5%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선하면 가격 흐름은 상승이 아니라 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 이미 118.4%입니다. 전체 12건 평균 55,258,333원을 기준으로 해도 최저가는 117.6%입니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 그런데 실제 매수 부담은 여기에 인수 30,000,000원이 더해진 95,000,000원이므로, 이 물건을 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 인수 3,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 30,000,000원 | 95,000,000원 | 43,410,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 30,000,000원 | 82,000,000원 | 30,644,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 30,000,000원 | 71,600,000원 | 20,431,200원 |
1회 유찰 시 매각가는 52,000,000원으로 내려가지만 인수 30,000,000원이 남아 실질취득은 82,000,000원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 41,600,000원에 인수가 더해져 실질취득은 71,600,000원입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 시세 대비 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 인수 · 임차인 이희정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,020,000원 | 20,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,410,000원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 1,570,000원, 우리은행 20,020,000원, 소유자 잔여 43,410,000원으로 매각대금 65,000,000원을 배분합니다. 이희정 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접합니다.
- 명칭. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있습니다.
- 단지·거래. 근화희망타운1차 294세대, 1996.06.28. 준공. 최근 실거래는 43,000,000원부터 65,000,000원까지 형성되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 65,000,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 포함한 95,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 시세 확인. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 추세 -2.5%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 이희정 인수 확인. 대항력 있는 이희정의 보증금 30,000,000원이 배당 시뮬레이션상 전액 인수로 반영되어 있습니다.
- 1205호 점유 확인. 강준식·장동호가 1205호 점유자로 기재되어 있으므로 실제 점유 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 미상 임차정보 확인. 김용현·최태복·최경원·박춘화·이금성은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 관리비. 미납관리비 213,010원이 기재되어 있습니다.
- 청구액·담보액 대조. 신청채권 청구액 192,661,980원과 말소기준 근저당 채권최고액 20,020,000원의 차이를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘95,000,000원’을 보라
이 사건은 신건 최저가 65,000,000원만 보면 감정가가 크지 않아 보이지만, 최근 12개월 평균 54,900,000원의 118.4%라 이미 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래도 50,000,000원이고 추세는 -2.5%입니다. 여기에 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 이희정의 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 95,000,000원입니다.
1회 유찰 후에도 실질취득은 82,000,000원, 2회 유찰 후에도 71,600,000원입니다. 즉 ‘유찰돼 최저가가 내려갔다’는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 현재 기준 권리 부담이 크고, 시세도 하락 추세이며, 실질취득이 최근 거래수준을 크게 웃도는 사건으로 보수적으로 접근해야 합니다.
